AML для агентов недвижимости в ОАЭ: что должны делать брокеры в 2026 году

В этом гайде простыми словами разбираем AML для агентов недвижимости в ОАЭ: на кого распространяются правила, какие шесть обязанностей у брокера, что проверять в каждой сделке, когда подавать REAR или STR, какие тревожные признаки замечать и на что смотрят инспекторы.

Правила установлены в Federal Decree-Law No. 10 of 2025 (действует с 14 октября 2025 года), в его исполнительном регламенте Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (действует с 14 декабря 2025 года) и в руководстве MoET Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (REAB, март 2026 года). Ссылаясь на Национальную оценку рисков ОАЭ, это руководство оценивает присущий сектору риск отмывания денег как высокий. Что изменилось по сравнению с законом 2018 года, рассказываем в гайде по новому AML-закону.

На какой бизнес в недвижимости распространяется AML

Вы относитесь к DNFBP (Designated Non-Financial Business or Profession, установленные нефинансовые предприятия и профессии), когда заключаете сделки купли-продажи недвижимости для клиента (CR 134/2025, ст. 3(2)). Минимальной суммы сделки или минимального числа сделок нет.

Агенты по аренде. Многое из того, что пишут в интернете про «AML-требования для агентов по аренде», написано для Великобритании. В ОАЭ одна только аренда не делает вас DNFBP. Проверьте, что торговая лицензия отражает то, чем вы на самом деле занимаетесь: если в ней указано брокерство при купле-продаже, надзорный орган будет считать, что правила на вас распространяются.

Когда начинаются обязанности. С началом деловых отношений: когда вы подписываете агентский договор, принимаете поручение действовать от имени клиента или начинаете организовывать покупку, продажу или переход права собственности.

Кто за вами надзирает. MoET надзирает за брокерами на материковой части и в коммерческих свободных зонах. У брокеров в ADGM и DIFC свои регуляторы, и этот гайд их не охватывает. Общая картина описана в статье Что такое DNFBP в ОАЭ.

Шесть AML-обязанностей брокера недвижимости в ОАЭ

goAML — платформа FIU для отчётности, через неё проходит каждый ваш отчёт. Система уведомлений EOCN присылает изменения санкционных списков ОАЭ и ООН. Нужны обе регистрации. Без goAML вы не сможете подать отчёт, которого требует сделка, а работа в качестве DNFBP без обязательной регистрации является уголовным преступлением (FDL 10/2025, ст. 32). Порядок действий описан в статье Регистрация в goAML в ОАЭ.

Нужны письменные политика и процедуры AML/CFT/CPF, утверждённые высшим руководством. В них описано, как вы принимаете клиентов, проверяете личность, отслеживаете сделки, подаёте отчёты, обучаете сотрудников и храните записи. Основа политики — оценка рисков по всему бизнесу (enterprise-wide risk assessment, EWRA), ваш собственный анализ рисков, которые несут ваши клиенты, способы оплаты, типы сделок и страны. Оба документа должны соответствовать закону 2025 года. Политика, которая всё ещё ссылается на Decree-Law 20 of 2018, устарела.

Комплаенс-офицера (Compliance Officer) назначают на руководящую должность, с независимостью в принятии решений, нужной квалификацией и опытом (CR 134/2025, ст. 22). Он ведёт AML-программу в ежедневной работе, служит вашим администратором в goAML и подаёт отчёты. В небольшом агентстве эту роль обычно берёт на себя владелец или управляющий. Кто может занимать эту должность и когда MoET принимает внешнего комплаенс-офицера, рассказываем в гайде о комплаенс-офицере по AML.

До сделки вы проводите надлежащую проверку клиента (CDD): устанавливаете личность, бенефициарных владельцев, цель сделки и источник средств. Кроме того, вы сверяете клиента с санкционными списками, проверяете на статус PEP, присваиваете ему рейтинг риска и при высоком риске проводите усиленную надлежащую проверку (EDD). Каждый шаг разобран в разделах ниже.

Подавайте в goAML отчёт нужного типа: REAR по сделкам с наличными и криптовалютой, STR или SAR при любых подозрениях, HRC / HRCA по странам высокого риска. Эти отчёты поступают в FIU. CNMR (прежнее название FFR) или PNMR при совпадении с санкционным списком тоже подаётся через goAML и поступает в EOCN и ваш надзорный орган.

Храните документы, удостоверяющие личность клиентов, сведения о бенефициарных владельцах, подтверждения источника средств и источника благосостояния, результаты проверок по спискам, рейтинги риска, переписку, документы по сделкам и внутренние заметки не менее пяти лет с даты завершения сделки или прекращения деловых отношений (CR 134/2025, ст. 25). MoET должно иметь возможность восстановить по вашему досье каждую сделку и понять, почему вы приняли то или иное решение.

Все шесть обязанностей держатся на обучении сотрудников: каждый, кто работает с клиентами, должен знать тревожные признаки и понимать, как передать вопрос комплаенс-офицеру.

AML-процесс по каждой сделке

Чего ждёт MoET, от первого контакта до закрытия сделки:

1. Идентифицируйте клиента: физическое лицо или компания, покупатель или продавец, а также все, кто действует от их имени.
2. Соберите документы и проверьте их (список для KYC приведён ниже).
3. Установите бенефициарных владельцев, то есть физических лиц, которые владеют компанией-клиентом или контролируют её.
4. Проверьте клиента, бенефициарных владельцев и представителей по Местному списку террористов ОАЭ и Сводному санкционному списку ООН, а также на статус PEP и негативные публикации. Как устроены проверка по спискам и уведомления EOCN, рассказываем в гайде о проверке по санкционным спискам и EOCN.
5. Разберитесь в сделке: почему именно этот объект, почему сейчас и соответствует ли это профилю клиента?
6. Установите источник средств, а при повышенном риске и источник благосостояния.
7. Оцените риск (низкий, средний или высокий) и при высоком риске проведите EDD.
8. Проверьте способ оплаты: наличные от AED 55 000 или криптовалюта означают REAR.
9. Следите за тревожными признаками до закрытия сделки и сообщайте о них комплаенс-офицеру.
10. Подайте отчёт, если он нужен по сделке, и храните досье пять лет.

KYC при сделках с недвижимостью в Дубае и ОАЭ

Минимальный набор документов для идентификации по MoET Circular 05/2022:

Кроме личности клиента, руководство MoET ожидает, что вы понимаете, зачем он покупает или продаёт и соответствует ли сделка его профилю и финансовым возможностям. Большинство брокеров ведут одну KYC-анкету для физических лиц и другую для компаний, чтобы собрать всё это за один раз. KYC, который банк проводит по тому же клиенту, является отдельным процессом со своим досье; как его проводят банки, мы описали в гайде о KYC для корпоративного счёта.

Усиленная надлежащая проверка ожидается для клиентов с повышенным риском, в том числе:

• иностранных клиентов без явной связи с ОАЭ;
• политически значимых лиц;
• сложных или многоуровневых структур владения;
• крупных платежей наличными;
• финансирования из-за рубежа.

KYC застройщика вас не покрывает

В сделках off-plan многие брокеры считают, что проверок застройщика или банка покупателя достаточно. Закон разрешает опираться на надлежащую проверку третьей стороны только при строгих условиях, и одно из них состоит в том, что третья сторона сама регулируется и находится под надзором по AML. Даже в этом случае ответственность за результат остаётся на вас. Застройщик проверяет своего клиента для своих целей, а вам всё равно нужно идентифицировать своего клиента, разобраться в сделке, проверить стороны и решить, подавать ли отчёт. MoET проверяет ваше досье.

Источник средств при покупке недвижимости

По каждой сделке MoET ожидает, что вы убедитесь в законности денег и в том, что они соответствуют тому, что вы знаете о клиенте. Это сводится к двум вопросам:

• Источник средств: откуда деньги на эту сделку, например перевод с зарплатного счёта покупателя, выручка от продажи другого объекта или ипотека.
• Источник благосостояния: как клиент заработал своё состояние в целом, например владение бизнесом, работа по найму или наследство. Спрашивайте об этом при крупных сделках, сложной структуре владения и финансировании из-за рубежа.

Обычно подтверждением служат банковские выписки, договор продажи прежнего объекта, одобрение ипотеки или отчётность компании. Если клиент не может или не хочет объяснить происхождение денег, считайте это тревожным признаком.

Наличные и криптовалюта: когда нужен REAR

Real Estate Activity Report (REAR), отчёт о сделках с недвижимостью, введён MoET Circular 05/2022 и продолжает действовать при новом законе. Подавайте REAR в goAML по покупке или продаже объекта во фрихолде (freehold), если:

• клиент платит AED 55 000 или больше физическими наличными, одним или несколькими платежами, в оплату всей цены или её части;
• любая часть цены оплачена виртуальными активами (криптовалютой); или
• средства были получены обменом виртуальных активов на дирхамы или другую валюту.

Для REAR сохраните документ, удостоверяющий личность клиента (для компании весь набор из списка выше), вместе с квитанциями, счетами, договорами и договором купли-продажи.

Три момента, в которых брокеры часто ошибаются:

• Международный банковский перевод от физического лица не требует REAR (FAQ FIU по отчётам).
• Если сделка с наличными или криптовалютой к тому же вызывает подозрения, подайте ещё и STR. REAR не охватывает подозрение.
• После REAR ждать ответа FIU не нужно. FAQ FIU по отчётам подтверждает, что брокеру не требуется ответ, чтобы продолжить сделку: REAR сообщает о достижении порога и разрешения не запрашивает.

Подозрительные сделки: STR и SAR

Подавайте отчёт о подозрительной операции (Suspicious Transaction Report, STR), если вы подозреваете или у вас есть разумные основания подозревать, что сделка связана с преступлением. Отчёт о подозрительной деятельности (Suspicious Activity Report, SAR) подаётся о подозрительной деятельности или о сделке, которая так и не состоялась. Минимальной суммы нет, и сообщать нужно без промедления (FDL 10/2025, ст. 18).

Два уголовных преступления, о которых нужно знать:

• Неподача STR умышленно или по грубой небрежности: лишение свободы и/или штраф от AED 100 000 до AED 1 000 000 (ст. 28).
• Предупреждение клиента (tipping off), то есть сообщение клиенту или кому-либо ещё о том, что вы подали отчёт или собираетесь его подать: лишение свободы и/или штраф не менее AED 50 000 (ст. 29).

Другие отчёты: HRC, CNMR и PNMR

Сомневаетесь в сделке? Пришлите её нам: мы проверим и подготовим отчёт →

Тревожные признаки (red flags) в сделках с недвижимостью

В руководстве MoET их десятки. Ниже те, что брокеры встречают чаще всего. Один признак сам по себе ничего не доказывает, но даёт повод провести EDD и обсудить сделку с комплаенс-офицером.

Клиент

• Настоящий владелец без понятной причины скрыт за компаниями, номинальными держателями или посредниками.
• Клиент отказывается предоставить документы или затягивает с ними либо просит отложить проверку бенефициарного владельца до конца сделки.
• Бенефициарный владелец меняется по ходу сделки.
• Клиент является PEP, связан с PEP или имеет отношение к уголовному делу.
• У иностранного покупателя нет видимой связи с ОАЭ или причины для покупки.

Деньги

• Клиент настаивает на оплате крупной суммы наличными, происхождение которой непонятно.
• Платежи поступают от третьих лиц, связь которых с покупателем не подтверждена документами.
• Платежи дробятся на мелкие суммы или проходят через несколько счетов или стран.
• Цена оплачивается криптовалютой или деньгами, полученными из криптовалюты, особенно через нерегулируемые платформы.
• Деньги поступают из юрисдикций высокого риска или офшорных юрисдикций.

Поведение клиента и сделка

• Клиент не интересуется самим объектом и не торгуется о цене.
• Цена заметно выше или ниже рыночной.
• Тот же объект быстро перепродаётся либо его раз за разом покупают и отменяют сделку.
• Клиент торопится без причины или в последний момент меняет покупателя, структуру владения или способ оплаты.
• Клиент избегает встреч, или всё идёт через юриста или представителя без веской причины.
• Вас просят датировать документы задним числом или пропустить проверки.

Интерактивная проверка

Проверка сделки: какой AML-отчёт она требует?

Шесть коротких вопросов об одной сделке купли-продажи. Ваши ответы нигде не сохраняются и никуда не отправляются.

Общая информация, а не юридическая консультация. Инструмент не заменяет решение вашего комплаенс-офицера.

Проверки и штрафы для брокеров

MoET регулярно проверяет брокеров. Только за первое полугодие 2025 года министерство зафиксировало 495 нарушений у брокеров по недвижимости и наложило штрафов на AED 18,5 млн. По новому закону:

• Административные штрафы составляют от AED 10 000 до AED 5 000 000 за каждое нарушение, могут быть увеличены, если то же нарушение повторяется в течение года после предыдущего штрафа, и могут быть опубликованы (FDL 10/2025, ст. 17). MoET также может вынести предупреждение, ограничить или приостановить вашу деятельность или добиться отзыва лицензии.
• Уголовная ответственность наступает за неподачу STR (ст. 28), предупреждение клиента (ст. 29) и работу без обязательной регистрации (ст. 32: лишение свободы и/или штраф от AED 200 000 до AED 10 000 000).

Инспекторы ищут пробелы в базовых вещах: непоследовательную CDD, слабые проверки на PEP и негативные публикации, недостаточное внимание к иностранным клиентам и сложным структурам, неполные записи. Штраф за каждый вид нарушения указан в гайде AML-штрафы в ОАЭ.

Что делаете вы и что можем сделать мы

Часть работы можете сделать только вы: назначить комплаенс-офицера, встречаться с клиентами и принимать окончательное решение, подозрительна ли сделка. Остальное составляют документы и процессы, и это покрывает наша AML-подписка для брокеров:

• регистрация в goAML и EOCN, если вы ещё не зарегистрированы;
• готовый комплект AML-документов для агентства недвижимости: политика и руководство по процедурам, приказ о назначении комплаенс-офицера, шаблон оценки рисков и KYC-анкеты;
• KYC и проверка по санкционным спискам ваших клиентов с рейтингом риска и рекомендацией, нужна ли EDD;
• текущий мониторинг и повторная проверка при изменении санкционных списков;
• подготовка отчётов для FIU в goAML, готовых к отправке вашим комплаенс-офицером;
• один персональный менеджер на весь год.

Как подписка соотносится с работой своими силами или наймом специалиста: сколько стоит AML-комплаенс.

Посмотреть, что входит в подписку и сколько она стоит →

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.

Что это значит для вас

AML для брокера в ОАЭ сводится к досье, которое MoET сможет прочитать. С чего начать: