مكافحة غسل الأموال للوسطاء العقاريين في الإمارات: ما يجب على الوسطاء القيام به في 2026

يشرح هذا الدليل بلغة واضحة قواعد مكافحة غسل الأموال للوسطاء العقاريين في الإمارات: من يخضع لها، والالتزامات الستة، وما يجب التحقق منه في كل صفقة، ومتى يجب تقديم تقرير REAR أو STR، والمؤشرات الحمراء التي ينبغي الانتباه إليها، وما يبحث عنه المفتشون.

تستند القواعد إلى المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025 (ساري منذ 14 أكتوبر 2025)، ولائحته التنفيذية الصادرة بـقرار مجلس الوزراء رقم 134 لسنة 2025 (سارية منذ 14 ديسمبر 2025)، والإرشادات التكميلية للوكلاء والوسطاء العقاريين الصادرة عن الوزارة (REAB، مارس 2026). وتصنّف هذه الإرشادات، استناداً إلى التقييم الوطني للمخاطر في الدولة، المخاطر الكامنة لغسل الأموال في القطاع بأنها عالية. أما ما تغيّر عن قانون 2018 فتجده في دليلنا إلى القانون الجديد.

على أي أنشطة عقارية تنطبق قواعد مكافحة غسل الأموال

تُعد من الأعمال والمهن غير المالية المحددة (DNFBP) عندما تبرم صفقات شراء أو بيع العقارات لصالح عميل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 3(2)). ولا يوجد حد أدنى لقيمة الصفقة أو لعدد الصفقات.

وكلاء التأجير: كثير مما تقرؤه على الإنترنت عن «متطلبات مكافحة غسل الأموال لوكلاء التأجير» مكتوب للمملكة المتحدة. أما في الإمارات فالتأجير وحده لا يجعلك من الأعمال والمهن غير المالية المحددة. تأكد أن رخصتك التجارية تعكس ما تقوم به فعلاً: فإذا تضمنت الوساطة في البيع والشراء، فستعدّك الجهة الرقابية خاضعاً للقواعد.

متى تبدأ الالتزامات: بمجرد بدء علاقة العمل، أي عند توقيع اتفاقية الوساطة، أو تلقي تعليمات بالعمل لصالح عميل، أو البدء في ترتيب شراء أو بيع أو نقل ملكية.

من يشرف عليك: تشرف وزارة الاقتصاد والسياحة على الوسطاء المرخّصين داخل الدولة وفي المناطق الحرة التجارية. أما الوسطاء في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) ومركز دبي المالي العالمي (DIFC) فلهم جهات رقابية خاصة بهم، وهم خارج نطاق هذا الدليل. وتجد الصورة الأشمل في ما هي الأعمال والمهن غير المالية المحددة في الإمارات.

التزامات مكافحة غسل الأموال الستة على الوسيط العقاري في الإمارات

goAML هي منصة الإبلاغ التابعة لوحدة المعلومات المالية، ويمر عبرها كل تقرير تقدّمه. أما نظام الإشعارات لدى المكتب التنفيذي للرقابة وحظر الانتشار (EOCN) فيرسل إليك تحديثات قوائم العقوبات الإماراتية وقوائم الأمم المتحدة. وتحتاج إلى الاثنين: فمن دون goAML لا يمكنك تقديم تقرير تستوجبه الصفقة، ومزاولة نشاط من الأعمال والمهن غير المالية المحددة دون التسجيل المطلوب جريمة جزائية (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 32). الخطوات في التسجيل في goAML في الإمارات.

تحتاج إلى سياسة وإجراءات مكتوبة لمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وتمويل انتشار الأسلحة (AML/CFT/CPF) تعتمدها الإدارة العليا. وتغطي كيفية قبول العملاء، والتحقق من الهوية، ومراقبة الصفقات، والإبلاغ، وتدريب الموظفين، وحفظ السجلات. وتقوم السياسة على تقييم المخاطر على مستوى المنشأة (EWRA)، وهو تحليلك الخاص للمخاطر التي يحملها عملاؤك وطرق الدفع وأنواع الصفقات والدول التي تتعامل معها. ويجب أن تعكس الوثيقتان قانون 2025، فالسياسة التي ما زالت تستند إلى المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 سياسة قديمة.

يُعيَّن مسؤول الامتثال على مستوى الإدارة، ويتمتع بالاستقلالية في اتخاذ القرار، وبالكفاءة والخبرة المناسبتين (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 22). وهو يدير برنامج مكافحة غسل الأموال يوماً بيوم، ويتولى إدارة حسابك على goAML، ويقدّم تقاريرك. وفي شركات الوساطة الصغيرة يتولى هذا الدور عادةً المالك أو المدير. أما من يمكنه تولي هذا الدور، ومتى تقبل الوزارة مسؤول امتثال من خارج المنشأة، فتجده في دليلنا إلى مسؤول الامتثال لمكافحة غسل الأموال.

قبل الصفقة تطبّق إجراءات العناية الواجبة تجاه العملاء (CDD): الهوية، والمستفيدون الحقيقيون، والغرض من الصفقة، ومصدر الأموال. وتفحص كذلك الأسماء مقابل قوائم العقوبات، وتتحقق مما إذا كان العميل من الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر (PEP)، وتصنّف مخاطر العميل، وتطبّق العناية الواجبة المعززة (EDD) عندما تكون المخاطر عالية. وتشرح الأقسام التالية كل خطوة.

قدّم التقرير المناسب على goAML: REAR للصفقات النقدية وصفقات العملات المشفرة، وSTR أو SAR لأي أمر مشبوه، وHRC / HRCA للدول عالية المخاطر. وتذهب هذه التقارير إلى الوحدة. أما CNMR (المعروف سابقاً باسم FFR) أو PNMR عند التطابق مع قوائم العقوبات فيُقدَّم أيضاً عبر goAML، إلى المكتب التنفيذي (EOCN) وإلى جهتك الرقابية.

احتفظ بهويات العملاء، وبيانات المستفيدين الحقيقيين، وأدلة مصدر الأموال ومصدر الثروة، ونتائج الفحص، وتصنيفات المخاطر، والمراسلات، ومستندات الصفقة، وملاحظاتك الداخلية مدة خمس سنوات على الأقل من تاريخ إتمام المعاملة أو انتهاء علاقة العمل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 25). ويجب أن تتمكن الوزارة من إعادة بناء كل صفقة من ملفك، وأن ترى سبب كل قرار اتخذته.

ويقوم كل ذلك على تدريب الموظفين: فكل من يتعامل مع العملاء ينبغي أن يعرف المؤشرات الحمراء وكيف يرفعها إلى مسؤول الامتثال.

إجراءات مكافحة غسل الأموال في كل صفقة

ما تتوقعه الوزارة، من أول تواصل حتى إتمام الصفقة:

1. حدّد هوية العميل: فرد أو شركة، مشترٍ أو بائع، وأي شخص يتصرف نيابة عنه.
2. اجمع المستندات وتحقق منها (راجع قائمة KYC أدناه).
3. حدّد المستفيدين الحقيقيين، أي الأشخاص الطبيعيين الذين يملكون الشركة العميلة أو يسيطرون عليها.
4. افحص العميل والمستفيدين الحقيقيين والممثلين مقابل القائمة المحلية للإرهاب في الإمارات والقائمة الموحدة لمجلس الأمن التابع للأمم المتحدة، وتحقق مما إذا كان أحدهم من الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر، وابحث عن الأخبار السلبية. وتجد كيف يعمل الفحص وإشعارات المكتب التنفيذي في دليلنا إلى الفحص مقابل قوائم العقوبات وEOCN.
5. افهم الصفقة: لماذا هذا العقار، ولماذا الآن، وهل تتناسب الصفقة مع ملف العميل؟
6. تحقق من مصدر الأموال، ومن مصدر الثروة عندما تكون المخاطر أعلى.
7. صنّف المخاطر (منخفضة أو متوسطة أو عالية)، وطبّق العناية الواجبة المعززة إذا كانت عالية.
8. تحقق من طريقة الدفع: النقد بقيمة AED 55,000 أو أكثر، أو العملات المشفرة، يستوجب تقرير REAR.
9. راقب المؤشرات الحمراء حتى إتمام الصفقة، وارفعها إلى مسؤول الامتثال.
10. قدّم أي تقرير تستوجبه الصفقة، واحتفظ بالملف خمس سنوات.

إجراءات KYC في الصفقات العقارية في دبي والإمارات

الحد الأدنى من مستندات الهوية وفق تعميم وزارة الاقتصاد رقم 05 لسنة 2022:

وإلى جانب الهوية، تتوقع إرشادات الوزارة أن تفهم لماذا يشتري العميل أو يبيع، وهل تتناسب الصفقة مع ملفه وقدرته المالية. ويستخدم معظم الوسطاء نموذج KYC للأفراد وآخر للشركات لجمع ذلك كله دفعة واحدة. أما إجراءات KYC التي يجريها البنك على العميل نفسه فهي عملية مستقلة لها ملفها الخاص، وتجد كيف تديرها البنوك في دليلنا إلى KYC للحساب البنكي للشركات.

العناية الواجبة المعززة مطلوبة للعملاء الأعلى مخاطرة، ومنهم:

• العملاء الأجانب الذين لا تربطهم صلة واضحة بالإمارات؛
• الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر؛
• هياكل الملكية المعقدة أو متعددة الطبقات؛
• المدفوعات النقدية الكبيرة؛
• التمويل العابر للحدود.

إجراءات KYC لدى المطوّر لا تغطيك

في صفقات البيع على الخارطة يفترض كثير من الوسطاء أن تحقق المطوّر، أو تحقق بنك المشتري، يكفي. والقانون لا يسمح بالاعتماد على العناية الواجبة التي يجريها طرف ثالث إلا بشروط صارمة، منها أن يكون هذا الطرف نفسه خاضعاً للتنظيم والرقابة في مجال مكافحة غسل الأموال. وحتى عندئذ تبقى أنت المسؤول عن النتيجة. فالمطوّر يتحقق من عميله لأغراضه الخاصة، وما زال عليك أن تحدد هوية عميلك، وتفهم الصفقة، وتفحص الأطراف، وتقرر هل تبلّغ أم لا. والوزارة تفتّش ملفك.

مصدر الأموال عند شراء العقار

في كل صفقة تتوقع الوزارة أن تتحقق من أن الأموال مشروعة ومتسقة مع ما تعرفه عن العميل. وينقسم ذلك إلى سؤالين:

• مصدر الأموال: من أين تأتي أموال هذه الصفقة، مثل تحويل من حساب راتب المشتري، أو عائد بيع عقار آخر، أو تمويل عقاري.
• مصدر الثروة: كيف كوّن العميل ثروته الإجمالية، مثل ملكية شركة، أو العمل بأجر، أو الميراث. اسأل عنه في الصفقات عالية القيمة، وحالات الملكية المعقدة، والتمويل العابر للحدود.

ومن الأدلة المعتادة كشوف الحساب البنكي، أو عقد بيع عقار سابق، أو عرض التمويل العقاري، أو الحسابات المالية للشركة. وإذا عجز العميل عن توضيح مصدر الأموال أو رفض توضيحه، فاعتبر ذلك مؤشراً أحمر.

النقد والعملات المشفرة: متى يجب تقديم REAR

استُحدث تقرير النشاط العقاري (REAR) بموجب تعميم وزارة الاقتصاد رقم 05 لسنة 2022، وما زال سارياً في ظل القانون الجديد. قدّم تقرير REAR على goAML عند شراء أو بيع عقار بنظام التملك الحر إذا:

• دفع العميل AED 55,000 أو أكثر نقداً، بدفعة واحدة أو بعدة دفعات، عن الثمن كله أو جزء منه؛
• أو دُفع أي جزء من الثمن بأصول افتراضية (عملات مشفرة)؛
• أو كانت الأموال محوّلة من أصول افتراضية إلى الدرهم أو إلى عملة أخرى.

ولتقرير REAR احتفظ بهوية العميل (وللشركة المجموعة الكاملة المذكورة أعلاه)، إلى جانب الإيصالات والفواتير والعقود واتفاقية البيع والشراء.

ثلاث نقاط يخطئ فيها الوسطاء كثيراً:

• التحويل البنكي الدولي من فرد لا يستوجب تقرير REAR (الأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة).
• إذا كانت الصفقة النقدية أو المدفوعة بالعملات المشفرة مشبوهة أيضاً، فقدّم تقرير STR كذلك، لأن تقرير REAR لا يغطي الاشتباه.
• لا تنتظر رداً من الوحدة بعد تقديم REAR. فالأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة تؤكد أن الوسيط لا يحتاج إلى رد قبل المضي في الصفقة، لأن تقرير REAR إبلاغ ببلوغ الحد المقرر ولا يتضمن طلب إذن.

الصفقات المشبوهة: STR وSAR

قدّم تقرير المعاملات المشبوهة (STR) عندما تشتبه، أو تتوافر لديك أسباب معقولة للاشتباه، في أن الصفقة مرتبطة بجريمة. واستخدم تقرير الأنشطة المشبوهة (SAR) للنشاط المشبوه أو لصفقة لم تتم. ولا يوجد حد أدنى للمبلغ، ويجب الإبلاغ على الفور (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 18).

جريمتان يجب أن تعرفهما:

• عدم تقديم تقرير STR، عمداً أو نتيجة إهمال جسيم: السجن و/أو غرامة من AED 100,000 إلى AED 1,000,000 (المادة 28).
• التنبيه (tipping off)، أي إخبار العميل أو أي شخص آخر بأنك أبلغت أو أنك على وشك الإبلاغ: السجن و/أو غرامة لا تقل عن AED 50,000 (المادة 29).

تقارير أخرى: HRC وCNMR وPNMR

لست متأكداً من صفقة؟ أرسلها إلينا، فنفحصها ونجهّز التقرير ←

المؤشرات الحمراء في الصفقات العقارية

تذكر إرشادات الوزارة عشرات المؤشرات، وهذه أكثرها مصادفةً للوسطاء. والمؤشر الواحد لا يثبت شيئاً بمفرده، لكنه سبب لتطبيق العناية الواجبة المعززة وللحديث مع مسؤول الامتثال لديك.

العميل

• المالك الحقيقي مخفي خلف شركات أو أشخاص صوريين أو وسطاء دون سبب واضح.
• يرفض العميل تقديم المستندات أو يؤخرها، أو يطلب تأجيل التحقق من المستفيد الحقيقي إلى مرحلة متأخرة من الصفقة.
• يتغير المستفيد الحقيقي مرة بعد أخرى أثناء الصفقة.
• العميل من الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر، أو مرتبط بأحدهم، أو مرتبط بإجراءات جنائية.
• مشترٍ أجنبي لا تظهر له صلة بالإمارات ولا سبب للشراء.

الأموال

• يصر العميل على دفع مبلغ كبير نقداً دون مصدر واضح.
• تأتي الدفعات من أطراف ثالثة لا تربطها بالمشتري علاقة موثقة.
• تُقسَّم الدفعات إلى مبالغ صغيرة، أو تُمرَّر عبر عدة حسابات أو دول.
• يُدفع الثمن بعملات مشفرة أو بأموال متأتية منها، خاصة عبر منصات غير خاضعة للتنظيم.
• تصل الأموال من دول عالية المخاطر أو من مراكز مالية خارجية (أوفشور).

السلوك والصفقة

• لا يُبدي العميل اهتماماً بالعقار نفسه أو بالتفاوض على السعر.
• السعر أعلى من سعر السوق أو أقل منه بكثير.
• يُعاد بيع العقار نفسه بسرعة، أو يتكرر شراؤه ثم إلغاء الشراء.
• يستعجل العميل دون سبب، أو يغيّر المشتري أو الملكية أو طريقة الدفع في اللحظة الأخيرة.
• يتجنب العميل اللقاء، أو يجري كل شيء عبر محامٍ أو ممثل دون سبب وجيه.
• يُطلب منك تأريخ المستندات بتاريخ سابق أو تجاوز إجراءات التحقق.

فحص تفاعلي

فحص الصفقة: ما تقرير مكافحة غسل الأموال الذي تحتاجه؟

ستة أسئلة قصيرة عن صفقة بيع أو شراء واحدة. لا تُحفظ إجاباتك ولا تُرسل إلى أي جهة.

معلومات عامة وليست استشارة قانونية. هذه الأداة لا تحل محل قرار مسؤول الامتثال لديك.

التفتيش والغرامات على الوسطاء

تفتّش الوزارة على الوسطاء بانتظام. ففي النصف الأول من 2025 وحده سجّلت 495 مخالفة على الوسطاء العقاريين وغرامات بقيمة AED 18.5 مليون. وبموجب القانون الجديد:

• الغرامات الإدارية تتراوح بين AED 10,000 وAED 5,000,000 عن كل مخالفة، ويجوز تشديدها إذا تكررت المخالفة ذاتها خلال سنة من تاريخ فرض الغرامة السابقة، ويجوز نشرها (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 17). وللوزارة أيضاً أن توجّه الإنذارات، أو تقيّد نشاطك أو تعلّقه، أو تتخذ ما يؤدي إلى سحب رخصتك.
• العقوبات الجزائية تُطبق على عدم تقديم تقرير STR (المادة 28)، والتنبيه (المادة 29)، ومزاولة النشاط دون التسجيل المطلوب (المادة 32: السجن و/أو غرامة من AED 200,000 إلى AED 10,000,000).

ويبحث المفتشون عن الثغرات في الأساسيات: عناية واجبة غير متسقة، وضعف في فحص الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر والأخبار السلبية، وتدقيق قليل في العملاء الأجانب والهياكل المعقدة، وسجلات ناقصة. وتجد غرامة كل نوع من المخالفات في دليلنا إلى غرامات مكافحة غسل الأموال في الإمارات.

ما تقوم به أنت، وما يمكننا القيام به لك

بعض هذه المهام لا يقوم بها أحد غيرك: تعيين مسؤول الامتثال، ومقابلة عملائك، واتخاذ القرار النهائي في كون الصفقة مشبوهة. والباقي أوراق وإجراءات يتولاها اشتراكنا في خدمات مكافحة غسل الأموال للوسطاء:

• التسجيل في goAML وEOCN، إذا لم تكن مسجلاً بعد؛
• مجموعة جاهزة من وثائق مكافحة غسل الأموال للوساطة العقارية: دليل السياسات والإجراءات، وخطاب تعيين مسؤول الامتثال، ونموذج تقييم المخاطر، ونماذج KYC؛
• فحص KYC والعقوبات لعملائك، مع تصنيف للمخاطر وتوصية بشأن العناية الواجبة المعززة؛
• المتابعة المستمرة وإعادة الفحص عند تغيّر قوائم العقوبات؛
• إعداد تقارير الوحدة على goAML، جاهزة ليقدّمها مسؤول الامتثال لديك؛
• مدير شخصي واحد طوال السنة.

وكيف يقارَن الاشتراك بأداء العمل داخلياً أو بتعيين مختص، تجده في كم تكلفة الامتثال لمكافحة غسل الأموال.

اطّلع على ما يشمله الاشتراك وعلى السعر ←

هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية.

ماذا يعني هذا لك

تختصر مكافحة غسل الأموال لدى الوسيط في الإمارات في ملف تستطيع الوزارة قراءته. ثلاثة أمور تبدأ بها: