Шаблон AML-политики и оценки рисков для брокеров недвижимости в ОАЭ

В этом гайде объясняем, что должны содержать оба документа по законодательству ОАЭ, какие ошибки MoET встречает чаще всего и как получить наш бесплатный шаблон-каркас, на основе которого можно написать свои документы.

Правила установлены в Federal Decree-Law No. 10 of 2025 (FDL 10/2025), в его исполнительном регламенте Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (CR 134/2025) и в руководстве Министерства экономики и туризма Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (2026). Общая картина описана в нашем гайде по AML для агентов недвижимости.

Зачем нужны оба документа и в каком порядке?

• Сначала оценка рисков. Это ваш собственный анализ того, где в вашем бизнесе находятся риски отмывания денег, финансирования терроризма и финансирования распространения оружия: какие клиенты, страны, типы объектов, способы оплаты и каналы.
• Затем политика. В ней описано, что вы делаете с этими рисками: контроли, процедуры и кто за них отвечает.

Закон связывает эти документы. Вы обязаны выявить, оценить и задокументировать свои риски (CR 134/2025, ст. 5(1)), а затем принять утверждённые высшим руководством политики для управления ими (ст. 5(2)). Политика, которая не вытекает из вашей оценки рисков, проверку не пройдёт.

Оценка рисков (EWRA)

Согласно CR 134/2025, ст. 5(1), вы обязаны:

• учитывать все значимые факторы риска: клиентов, страны и географические регионы, продукты и услуги, операции и каналы предоставления услуг;
• делать это соразмерно характеру и размеру вашего бизнеса;
• учитывать результаты Национальной оценки рисков;
• документировать процесс и результаты, хранить их, обновлять на постоянной основе и предоставлять MoET по запросу.

Кроме того, риски нужно оценить до запуска нового продукта, практики или технологии, например приёма криптовалюты или удалённой идентификации клиентов (ст. 24).

Руководство MoET для брокеров указывает на следующие области риска:

• Клиенты: физические лица или компании, иностранные покупатели, PEP, покупатели, которые действуют через посредников, номинальных владельцев или правовые конструкции.
• Страны: откуда покупатели и их деньги, связь с юрисдикциями высокого риска.
• Объекты и сделки: на этапе строительства (off-plan) или готовые, ценовые диапазоны, необычно высокая стоимость, быстрые перепродажи и флиппинг.
• Способы оплаты: банковский перевод, ипотека, наличные, криптовалюта, платежи от третьих лиц.
• Каналы: личная встреча, удалённая идентификация, рекомендации.
• Национальная картина: Национальная оценка рисков признаёт присущий недвижимости риск высоким. Она указывает на дорогие сделки, трансграничные покупки и сложные структуры владения, а посредников и платежи от третьих лиц называет повторяющимися типологиями.

1. Профиль бизнеса в цифрах: число сделок в год, доля наличных, криптовалюты и иностранных покупателей.
2. Методика: как вы оцениваете вероятность и последствия.
3. Присущий риск по каждому фактору.
4. Действующие контроли.
5. Остаточный риск и общая оценка.
6. План действий.
7. Журнал обновлений.
8. Утверждение высшим руководством.

AML-политика

Согласно CR 134/2025, ст. 21, ваши политики, контроли и процедуры должны быть утверждены высшим руководством, соразмерны вашим рискам, характеру и размеру бизнеса, а также пересматриваться и обновляться на постоянной основе. Как минимум они должны включать:

1. надлежащую проверку клиента, в том числе управление риском, когда отношения начинаются до завершения проверки;
2. процедуры сообщения о подозрительных операциях;
3. управление соблюдением требований, включая назначение комплаенс-офицера (Compliance Officer) на руководящую должность;
4. проверку сотрудников по высоким стандартам профессиональной пригодности и добросовестности;
5. регулярное обучение комплаенс-функции и других сотрудников;
6. функцию независимого аудита, которая проверяет политики.

Политика брокера обычно также охватывает:

• управление и распределение ролей;
• регистрацию в goAML и в EOCN;
• оценку рисков и риск-аппетит;
• рейтинг риска клиентов;
• KYC для физических лиц и компаний, бенефициарных владельцев;
• источник средств и источник благосостояния;
• проверку по санкционным спискам и на статус PEP;
• упрощённую и усиленную надлежащую проверку;
• страны высокого риска;
• опору на проверки третьих лиц;
• постоянный мониторинг;
• порядок действий, если проверку не удаётся завершить;
• целевые финансовые санкции;
• тревожные признаки и внутреннюю эскалацию;
• отчёты STR, SAR, REAR и HRC;
• предупреждение клиента (tipping off);
• хранение записей в течение пяти лет;
• обучение, отчёты высшему руководству, независимый аудит и пересмотр политики.

Сами проверки описаны в нашем гайде по KYC для брокеров и в гайде по отчётам goAML.

Ошибки, которые находит MoET

По материалам руководства MoET 2026 года и перечня нарушений Cabinet Resolution No. 71 of 2024:

• Нет утверждения высшим руководством. Политика без него — первая строка перечня CR 71/2024.
• Типовые документы. Руководство MoET призывает брокеров не ограничиваться формальным соблюдением требований и подстраивать контроли под сектор недвижимости. Шаблон, написанный для банка или для Великобритании, где ни слова нет о REAR, goAML или EOCN, этому не отвечает.
• Политика не соответствует оценке рисков, или оценки рисков нет вовсе.
• Документы не обновлены после закона 2025 года. FDL 10/2025 и CR 134/2025 заменили систему 2018 года, и политика, которая всё ещё ссылается на Decree-Law No. 20 of 2018, устарела.
• Всё только на бумаге. Руководство MoET отмечает незадокументированные оценки рисков, случаи высокого риска, которые не передаются наверх, и контроли, которые применяются непоследовательно.

Штрафы назначаются за каждое нарушение. Кроме того, нарушение обязанностей по ст. 19(1) FDL 10/2025, к которым относятся оценка рисков и политика, — преступление, за которое грозит лишение свободы и/или штраф не менее AED 10 000 (ст. 35(3)). Подробнее в нашем гайде по AML-штрафам в ОАЭ.

Бесплатный шаблон-каркас

В нашем каркасе перечислены все разделы AML-политики и оценки рисков брокера, что входит в каждый из них и на какую статью закона он отвечает. Текст для своего бизнеса затем пишете вы или ваш комплаенс-офицер.

Запросить шаблон-каркас в WhatsApp → Мы отправим его на номер, с которого вы напишете.

Или получите полный комплект

Наша AML-подписка для брокеров включает полный комплект AML-документов:

• руководство по политике и процедурам со страницей утверждения высшим руководством;
• шаблон оценки рисков по всему бизнесу;
• приказ о назначении комплаенс-офицера;
• KYC-анкеты для физических лиц и компаний.

Ваш комплаенс-офицер проверяет документы и утверждает их для работы.

Посмотреть, что входит в подписку и сколько она стоит →

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.

Что это значит для вас

AML-программа брокера держится на двух документах: