KYC для брокеров недвижимости в ОАЭ: CDD, EDD и источник средств

В этом гайде разбираем, когда начинаются проверки, что собирать с физических лиц и компаний, как установить бенефициарного владельца, как проверить источник средств, когда стандартная проверка переходит в усиленную надлежащую проверку (EDD) и когда можно положиться на чужой KYC.

Правила установлены в Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (CR 134/2025), исполнительном регламенте AML-закона ОАЭ, и в руководстве Министерства экономики и туризма Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (2026). Общая картина описана в нашем гайде по AML для агентов недвижимости.

Когда брокер обязан проводить KYC

Личность клиента и бенефициарного владельца нужно проверить до или в ходе установления деловых отношений либо до проведения операции для клиента, с которым у вас нет деловых отношений (CR 134/2025, ст. 6(1)). Согласно руководству MoET, для брокера отношения начинаются, как только происходит любое из следующего:

• вы соглашаетесь представлять клиента в сделке с недвижимостью, даже в одной;
• вы получаете поручение провести операцию;
• вы подписываете брокерский договор, соглашение о листинге, доверенность или похожий документ;
• вы получаете вознаграждение или комиссию.

На практике собирайте KYC в момент получения поручения, а не при переходе права собственности.

Проверку также нужно повторить или обновить, если вы подозреваете преступление или сомневаетесь в идентификационных данных, которые у вас уже есть (CR 134/2025, ст. 7(1)).

У брокеров нет минимальной суммы сделки. В некоторых гайдах пишут, что проверка клиентов начинается с AED 55 000. В CR 134/2025 этот порог относится к разовым операциям финансовых организаций (ст. 7(2)). Брокер проверяет каждого клиента по купле-продаже.

Чей KYC вы собираете?

Вашего клиента: покупателя, продавца или обоих, в зависимости от того, кого вы представляете. Руководство MoET также требует проверять бенефициарных владельцев и связанных контрагентов, а всех участников сделки проверять по санкционным спискам. Если кто-то действует от имени клиента, убедитесь, что у него есть полномочия, и установите его личность тоже (CR 134/2025, ст. 9(2)).

Что собирать

Физические лица (CR 134/2025, ст. 9(1)(a)):

• полное имя, как в удостоверении личности или паспорте;
• гражданство;
• адрес;
• дата и место рождения;
• название и адрес работодателя, если применимо;
• заверенная копия действующего Emirates ID или паспорта.

Компании и другие юридические лица (ст. 9(1)(b)):

• наименование, организационно-правовая форма и учредительный договор;
• налоговый регистрационный номер, если компания платит корпоративный налог;
• зарегистрированный офис или основное место деятельности, а для иностранной компании имя и адрес её законного представителя в ОАЭ, если он есть;
• устав или равнозначный документ;
• имена членов высшего руководства.

По каждому клиенту также зафиксируйте цель и предполагаемый характер отношений: покупка для проживания, для сдачи в аренду или для перепродажи. Для компании разберитесь в характере её деятельности и в структуре владения и контроля (ст. 9(3) и (4)).

Всё это проверяется «с использованием оригинальных документов, данных или информации из надёжного и независимого источника» (ст. 9(1)). Фото паспорта, присланное в WhatsApp, само по себе ещё не проверка. Сверьте его с оригиналом или с надёжным источником.

Бенефициарный владелец: кто на самом деле покупает

Если клиент — компания, нужно установить физическое лицо, которое стоит за ней (CR 134/2025, ст. 10(1)):

1. каждого, кто владеет долей в 25% и более, единолично или совместно с другими;
2. если есть сомнения или никто не достигает 25%, того, кто контролирует компанию иными способами, прямо или косвенно;
3. если и тогда никого установить не удаётся, лицо или лиц из высшего руководства.

Для траста устанавливают доверительного управляющего, учредителя, протектора и выгодоприобретателей, а также любого другого, у кого есть конечный контроль (ст. 10(2)).

Руководство MoET предупреждает о посредниках: родственниках, деловых партнёрах или законных представителях, которые стоят между вами и реальным покупателем. Их участие бывает вполне законным, но бывает и попыткой скрыть бенефициарного владельца, поэтому выясните, зачем они участвуют в сделке.

Источник средств и источник благосостояния

• Источник средств — откуда деньги на эту сделку.
• Источник благосостояния — как клиент сформировал своё состояние в целом.

Руководство MoET требует от брокеров проверять источник средств по сделке и убеждаться, что объяснение клиента правдоподобно и подтверждено документами. Подходят, например:

• банковские выписки;
• ипотечные договоры или договоры финансирования;
• подтверждение накоплений или дохода;
• документы о продаже прежней недвижимости;
• для владельцев бизнеса — финансовая отчётность компании.

Источник благосостояния может понадобиться для клиентов и сделок повышенного риска: иностранных PEP, клиентов из юрисдикций высокого риска, сложных правовых конструкций. Если цена, структура владения или сумма не вяжутся с тем, что вы знаете о клиенте, задайте дополнительные вопросы и перейдите к усиленной проверке.

Проверка по спискам: санкции и PEP

До сделки проверьте клиента, бенефициарных владельцев и других участников.

• Санкции. Как минимум проверяйте по Сводному санкционному списку Совета Безопасности ООН и Местному списку террористов ОАЭ. Согласно MoET Circular No. 3 of 2025, проверяется каждый клиент, независимо от суммы и способа оплаты, а Cabinet Decision No. 74 of 2020 требует проверять заново при каждом изменении списков (ст. 21(2)). Весь порядок описан в нашем гайде по проверке по санкционным спискам.
• PEP (политически значимые лица). Нужна система, которая позволяет выяснить, является ли клиент или бенефициарный владелец PEP (CR 134/2025, ст. 16). Для иностранного PEP, а для местного PEP при высоком риске отношений, также нужны одобрение высшего руководства, разумные меры по установлению источника средств и источника благосостояния и более пристальный мониторинг.
• Негативные публикации. Руководство MoET требует проверять открытые источники на негативные публикации, связи с преступностью и связи с PEP.

CDD, EDD или SDD: насколько глубоко проверять

Оцените риск каждого клиента и подберите под него глубину проверки (CR 134/2025, ст. 5):

Усиленная надлежащая проверка может включать (ст. 5(2)(c)):

• дополнительные сведения о клиенте, его роде занятий и бенефициарном владельце, в том числе из публичных баз данных и открытых источников;
• дополнительные сведения о цели сделки;
• более частое обновление данных клиента;
• установление источника средств и источника благосостояния;
• более пристальный мониторинг отношений;
• первый платёж через счёт на имя самого клиента в банке с равноценными стандартами надлежащей проверки;
• одобрение высшего руководства на начало или продолжение отношений.

Для клиентов из стран, которые Национальный комитет относит к странам высокого риска, усиленная проверка соразмерно риску обязательна, как и любые контрмеры, которых требует MoET (ст. 23).

Фиксируйте, почему вы выбрали SDD, CDD или EDD. Руководство MoET требует чётко документировать обоснование.

KYC девелопера или банка вас не покрывает

Брокеры часто считают, что проверки того же покупателя у девелопера или банка достаточно. Но обязанность лежит на вас, и полагаться на проверку третьего лица можно, только если (CR 134/2025, ст. 20(1)):

• третье лицо регулируется, находится под надзором и применяет те же правила надлежащей проверки и хранения записей;
• вы сразу получаете собранные им идентификационные данные и по запросу можете без промедления получить копии документов;
• вы учитываете риск стран, связанных со сделкой.

Даже в этом случае ответственность за точность проверки остаётся на вас. KYC девелопера, который вы ни разу не видели, не считается. Опора на третье лицо также отличается от аутсорсинга: провайдер, который работает по вашим политикам и процедурам под вашим контролем, опорой на третье лицо вообще не считается (ст. 20(3)).

Если клиент не даёт документы для KYC

Вы не вправе начинать или продолжать отношения или проводить сделку и должны рассмотреть подачу отчёта о подозрительной операции (CR 134/2025, ст. 14(1)). Если вы подозреваете преступление, а дальнейшие вопросы насторожат клиента, можно прекратить проверку и подать STR с объяснением причин (ст. 14(2)). Подробнее в нашем гайде по отчётам goAML для брокеров.

Продолжайте проверять и храните досье

На протяжении всей сделки продолжайте следить, чтобы платежи, участники и сроки по-прежнему соответствовали тому, что вы знаете о клиенте (CR 134/2025, ст. 8). Особое внимание обращайте на:

• нового плательщика из числа третьих лиц;
• смену способа оплаты;
• быструю перепродажу;
• новое имя в договоре.

Храните все KYC-документы, результаты проверок по спискам и решения о степени риска не менее пяти лет после сделки или окончания отношений, так чтобы каждую сделку можно было восстановить (ст. 25). Руководство MoET относит разрозненные записи и неформальные каналы, например мессенджеры, к самым частым пробелам в секторе.

Штрафы за нарушения KYC

К KYC относятся следующие строки перечня Cabinet Resolution No. 71 of 2024 (суммы за каждое нарушение, в AED):

Каждое нарушение штрафуется отдельно. Подробнее в нашем гайде по AML-штрафам в ОАЭ.

Чем мы можем помочь

Наша AML-подписка для брокеров оставляет решения за вашим комплаенс-офицером (Compliance Officer) и берёт на себя подготовку:

• проверка до 100 клиентов по санкционным спискам и на статус PEP с рейтингом риска;
• KYC-анкеты для физических лиц и компаний в составе комплекта AML-документов;
• проверка сделок до закрытия и текущий мониторинг клиентских досье;
• до 10 отчётов для FIU в год, подготовленных в goAML, которые ваш комплаенс-офицер проверяет и подаёт.

Посмотреть, что входит в подписку и сколько она стоит →

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.

Что это значит для вас

KYC для брокера сводится к трём вещам: