LBC-FT pour les agents immobiliers aux EAU : ce que les courtiers doivent faire en 2026

Ce guide présente simplement les règles LBC-FT pour les agents immobiliers aux EAU : qui est concerné, les six obligations, ce qu’il faut vérifier à chaque transaction, quand déposer une REAR ou une déclaration de soupçon (STR), les signaux d’alerte à surveiller et ce que regardent les inspecteurs.

Les règles viennent du Federal Decree-Law No. 10 of 2025 (en vigueur depuis le 14 octobre 2025), de son règlement d’application, la Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (en vigueur depuis le 14 décembre 2025), et des lignes directrices sectorielles du MoET, Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (REAB, mars 2026). En s’appuyant sur l’évaluation nationale des risques des EAU, ces lignes directrices jugent élevé le risque inhérent de blanchiment dans le secteur. Ce qui a changé par rapport à la loi de 2018 est expliqué dans notre guide de la nouvelle loi LBC-FT.

À quelles activités immobilières s’appliquent les règles LBC-FT ?

Vous êtes une DNFBP (entreprises et professions non financières désignées, Designated Non-Financial Business or Profession) lorsque vous concluez des opérations d’achat ou de vente de biens immobiliers pour un client (CR 134/2025, art. 3(2)). Il n’y a ni montant minimum ni nombre minimum de transactions.

Agents de location. Une bonne partie de ce qu’on lit en ligne sur les « obligations AML des agents de location » vise le Royaume-Uni. Aux EAU, la location seule ne fait pas de vous une DNFBP. Vérifiez que votre licence commerciale correspond à ce que vous faites réellement : si elle mentionne le courtage en vente et achat, l’autorité de contrôle vous considérera comme concerné.

Quand les obligations commencent. Dès le début de la relation d’affaires : quand vous signez un mandat de courtage, acceptez d’agir pour un client ou commencez à organiser un achat, une vente ou un transfert.

Qui vous contrôle. Le MoET contrôle les courtiers du mainland et des zones franches commerciales. Les courtiers de l’ADGM et du DIFC ont leurs propres régulateurs et sortent du champ de ce guide. La vue d’ensemble se trouve dans Qu’est-ce qu’une DNFBP aux EAU.

Les six obligations LBC-FT d’un courtier immobilier aux EAU

goAML est la plateforme de déclaration de la FIU, et toutes vos déclarations y passent. Le système de notification de l’EOCN vous envoie les mises à jour des listes de sanctions des EAU et de l’ONU. Il vous faut les deux. Sans goAML, vous ne pouvez pas déposer une déclaration qu’une transaction exige, et exercer une activité de DNFBP sans l’inscription requise est une infraction pénale (FDL 10/2025, art. 32). Les étapes sont décrites dans Inscription goAML aux EAU.

Il vous faut une politique et des procédures LBC/FT/FP écrites, approuvées par la direction générale. Elles couvrent l’entrée en relation avec les clients, la vérification d’identité, le suivi des transactions, les déclarations, la formation du personnel et la conservation des dossiers. Elles reposent sur votre évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (EWRA), votre propre analyse du risque lié à vos clients, modes de paiement, types de transactions et pays. Les deux doivent refléter la loi de 2025. Une politique qui cite encore le Decree-Law 20 of 2018 est dépassée.

Le responsable de la conformité (Compliance Officer) est désigné au niveau de la direction, avec une indépendance dans la prise de décision, ainsi que la compétence et l’expérience requises (CR 134/2025, art. 22). Il pilote le programme LBC-FT au quotidien, est votre administrateur sur goAML et dépose vos déclarations. Dans une petite agence, ce rôle revient généralement au propriétaire ou au gérant. Qui peut l’occuper, et dans quels cas le MoET accepte un responsable de la conformité externe : c’est expliqué dans notre guide du responsable de la conformité LBC-FT.

Avant la transaction, vous appliquez la vigilance à l’égard de la clientèle (CDD) : identité, bénéficiaires effectifs, objet de la transaction et origine des fonds. Vous filtrez aussi le client sur les listes de sanctions, vérifiez s’il s’agit d’une personne politiquement exposée (PPE/PEP), notez son risque et appliquez une vigilance renforcée (EDD) quand le risque est élevé. Les sections suivantes détaillent chaque étape.

Déposez la bonne déclaration sur goAML : une REAR pour les transactions en espèces et en crypto, une STR ou une SAR pour tout ce qui est suspect, une HRC / HRCA pour les pays à haut risque. Ces déclarations vont à la FIU. Une CNMR (anciennement FFR) ou une PNMR, en cas de correspondance avec une liste de sanctions, passe aussi par goAML et va à l’EOCN et à votre autorité de contrôle.

Conservez les pièces d’identité des clients, les informations sur les bénéficiaires effectifs, les justificatifs de l’origine des fonds et du patrimoine, les résultats de filtrage, les notations de risque, la correspondance, les documents de la transaction et vos notes internes pendant au moins cinq ans à compter de la conclusion de la transaction ou de la fin de la relation d’affaires (CR 134/2025, art. 25). Le MoET doit pouvoir reconstituer chaque transaction à partir de votre dossier et comprendre pourquoi vous avez pris chaque décision.

Les six obligations reposent sur la formation du personnel : toute personne en contact avec les clients doit connaître les signaux d’alerte et savoir les faire remonter au responsable de la conformité.

Le processus LBC-FT pour chaque transaction

Ce qu’attend le MoET, du premier contact à la signature :

1. Identifiez le client : personne physique ou société, acheteur ou vendeur, et toute personne agissant pour lui.
2. Collectez les documents et vérifiez-les (voir la liste KYC ci-dessous).
3. Identifiez les bénéficiaires effectifs, les personnes physiques qui détiennent ou contrôlent une société cliente.
4. Filtrez le client, les bénéficiaires effectifs et les représentants sur la liste locale des terroristes des EAU et la liste récapitulative des Nations unies, et recherchez les PEP et les informations négatives dans les médias. Le fonctionnement du filtrage et des notifications de l’EOCN est expliqué dans notre guide du filtrage des sanctions et de l’EOCN.
5. Comprenez la transaction : pourquoi ce bien, pourquoi maintenant, et est-ce cohérent avec le profil du client ?
6. Établissez l’origine des fonds et, quand le risque est plus élevé, l’origine du patrimoine.
7. Notez le risque (faible, moyen ou élevé) et appliquez l’EDD s’il est élevé.
8. Vérifiez le mode de paiement : AED 55 000 ou plus en espèces, ou de la crypto, imposent une REAR.
9. Surveillez les signaux d’alerte jusqu’à la signature et faites-les remonter au responsable de la conformité.
10. Déposez toute déclaration que la transaction exige et conservez le dossier cinq ans.

KYC pour les transactions immobilières à Dubaï et aux EAU

Les pièces d’identification minimales selon la MoET Circular 05/2022 :

Au-delà de l’identité, les lignes directrices du MoET attendent que vous compreniez pourquoi le client achète ou vend, et si la transaction est cohérente avec son profil et sa capacité financière. La plupart des courtiers utilisent un formulaire KYC pour les particuliers et un autre pour les sociétés afin de tout recueillir en une fois. Le KYC qu’une banque mène sur le même client est une procédure distincte, avec son propre dossier ; la façon dont les banques le conduisent est expliquée dans notre guide sur le KYC des comptes bancaires professionnels.

Une vigilance renforcée est attendue pour les clients à risque plus élevé, notamment :

• les clients étrangers sans lien clair avec les EAU ;
• les personnes politiquement exposées ;
• les structures de détention complexes ou à plusieurs niveaux ;
• les paiements importants en espèces ;
• les financements transfrontaliers.

Le KYC du promoteur ne vous couvre pas

Sur les ventes sur plan, beaucoup de courtiers pensent que les vérifications du promoteur, ou celles de la banque de l’acheteur, suffisent. La loi ne permet de s’appuyer sur la vigilance d’un tiers qu’à des conditions strictes, dont l’une est que ce tiers soit lui-même réglementé et contrôlé en matière de LBC-FT. Même dans ce cas, vous restez responsable du résultat. Le promoteur vérifie son propre client pour ses propres besoins, et vous devez toujours identifier votre client, comprendre la transaction, filtrer les parties et décider s’il faut déclarer. C’est votre dossier que le MoET inspecte.

L’origine des fonds lors d’un achat immobilier

Pour chaque transaction, le MoET attend que vous vérifiiez que l’argent est légitime et cohérent avec ce que vous savez du client. Cela se résume à deux questions :

• Origine des fonds : d’où vient l’argent de cette transaction, par exemple un virement depuis le compte de salaire de l’acheteur, le produit de la vente d’un autre bien ou un prêt immobilier.
• Origine du patrimoine : comment le client a constitué l’ensemble de son patrimoine, par exemple en détenant une entreprise, par son emploi ou par un héritage. Posez la question pour les transactions de forte valeur, les structures de détention complexes et les financements transfrontaliers.

Les justificatifs habituels sont les relevés bancaires, l’acte de vente d’un bien précédent, une offre de prêt ou les comptes d’une société. Si le client ne peut pas ou ne veut pas expliquer l’origine de l’argent, traitez-le comme un signal d’alerte.

Espèces et crypto : quand une REAR est obligatoire

La Real Estate Activity Report (REAR), déclaration d’activité immobilière, a été créée par la MoET Circular 05/2022 et reste applicable sous la nouvelle loi. Déposez une REAR sur goAML pour l’achat ou la vente d’un bien en pleine propriété (freehold) lorsque :

• le client paie AED 55 000 ou plus en espèces, en un ou plusieurs paiements, pour tout ou partie du prix ;
• une partie du prix est payée en actifs virtuels (crypto) ; ou
• les fonds ont été convertis à partir d’actifs virtuels en dirhams ou dans une autre devise.

Pour une REAR, conservez la pièce d’identité du client (pour une société, l’ensemble des documents listés ci-dessus) ainsi que les reçus, factures, contrats et le contrat de vente (SPA).

Trois points sur lesquels les courtiers se trompent souvent :

• Un virement bancaire international d’un particulier ne déclenche pas de REAR (FAQ de la FIU sur les déclarations).
• Si une transaction en espèces ou en crypto est aussi suspecte, déposez également une STR. La REAR ne couvre pas le soupçon.
• Vous n’attendez pas la FIU après une REAR. La FAQ de la FIU sur les déclarations confirme que les courtiers n’ont besoin d’aucune réponse pour poursuivre : une REAR signale un seuil atteint et ne demande aucune autorisation.

Transactions suspectes : STR et SAR

Déposez une déclaration de soupçon (STR, Suspicious Transaction Report) lorsque vous soupçonnez, ou avez des motifs raisonnables de soupçonner, qu’une transaction est liée à un crime. Utilisez une déclaration d’activité suspecte (SAR, Suspicious Activity Report) pour une activité suspecte ou pour une transaction qui ne s’est pas faite. Il n’y a pas de montant minimum, et vous devez déclarer sans délai (FDL 10/2025, art. 18).

Deux infractions pénales à connaître :

• Ne pas déposer de STR, intentionnellement ou par négligence grave : emprisonnement et/ou amende de AED 100 000 à AED 1 000 000 (art. 28).
• La divulgation (tipping off), c’est-à-dire informer le client ou toute autre personne que vous avez fait une déclaration ou allez en faire une : emprisonnement et/ou amende d’au moins AED 50 000 (art. 29).

Autres déclarations : HRC, CNMR et PNMR

Un doute sur une transaction ? Envoyez-la-nous : nous la vérifions et préparons la déclaration →

Signaux d’alerte dans les transactions immobilières

Les lignes directrices du MoET en listent des dizaines. Voici ceux que les courtiers rencontrent le plus souvent. Un signal d’alerte seul ne prouve rien, mais il justifie une vigilance renforcée et un échange avec votre responsable de la conformité.

Le client

• Le véritable propriétaire se cache derrière des sociétés, des prête-noms ou des intermédiaires, sans raison claire.
• Le client refuse ou tarde à fournir des documents, ou demande de reporter la vérification du bénéficiaire effectif à la fin de la transaction.
• Le bénéficiaire effectif change à plusieurs reprises en cours de transaction.
• Le client est une PEP, est lié à une PEP ou à des poursuites pénales.
• Un acheteur étranger n’a aucun lien visible avec les EAU ni de raison apparente d’acheter.

L’argent

• Le client insiste pour payer une grosse somme en espèces, sans origine claire.
• Les paiements viennent de tiers sans lien documenté avec l’acheteur.
• Les paiements sont fractionnés en petits montants ou passent par plusieurs comptes ou pays.
• Le prix est payé en crypto ou avec des fonds issus de crypto, surtout via des plateformes non régulées.
• L’argent arrive de juridictions à haut risque ou offshore.

Le comportement et la transaction

• Le client ne montre aucun intérêt pour le bien lui-même ni pour la négociation du prix.
• Le prix est très supérieur ou très inférieur au marché.
• Le même bien est revendu rapidement, ou acheté puis annulé à plusieurs reprises.
• Le client est pressé sans raison, ou change l’acheteur, la structure de détention ou le paiement à la dernière minute.
• Le client évite de vous rencontrer, ou tout passe par un avocat ou un représentant sans raison valable.
• On vous demande d’antidater des documents ou de sauter vos vérifications.

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Vérification d’une transaction : quelle déclaration LBC-FT faut-il ?

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Information générale, pas un conseil juridique. L’outil ne remplace pas la décision de votre responsable de la conformité.

Contrôles et amendes pour les courtiers

Le MoET contrôle régulièrement les courtiers. Au seul premier semestre 2025, il a relevé 495 infractions chez les courtiers immobiliers et AED 18,5 millions d’amendes. Sous la nouvelle loi :

• les amendes administratives vont de AED 10 000 à AED 5 000 000 par infraction, peuvent être majorées si la même infraction se répète dans l’année qui suit l’amende précédente, et peuvent être publiées (FDL 10/2025, art. 17). Le MoET peut aussi adresser des avertissements, restreindre ou suspendre votre activité, ou faire retirer votre licence ;
• des sanctions pénales s’appliquent pour défaut de STR (art. 28), divulgation (art. 29) et exercice sans l’inscription requise (art. 32 : emprisonnement et/ou AED 200 000 à AED 10 000 000).

Les inspecteurs cherchent les lacunes sur l’essentiel : une vigilance appliquée de façon inégale, des vérifications faibles sur les PEP et les informations négatives, peu d’attention aux clients étrangers et aux structures complexes, des dossiers incomplets. L’amende prévue pour chaque type d’infraction figure dans notre guide des amendes LBC-FT aux EAU.

Ce que vous faites, et ce que nous pouvons faire pour vous

Certaines tâches vous reviennent : désigner votre responsable de la conformité, rencontrer vos clients et décider en dernier ressort si une transaction est suspecte. Le reste relève des documents et des procédures, et notre abonnement LBC-FT pour courtiers immobiliers le prend en charge :

• l’inscription sur goAML et auprès de l’EOCN, si vous n’êtes pas encore inscrit ;
• un dossier documentaire LBC-FT prêt à l’emploi pour le courtage immobilier : manuel de politique et procédures, lettre de désignation du responsable de la conformité, modèle d’évaluation des risques et formulaires KYC ;
• le KYC et le filtrage sanctions de vos clients, avec une notation du risque et une recommandation d’EDD ;
• le suivi continu et un nouveau filtrage quand les listes de sanctions changent ;
• la préparation des déclarations à la FIU dans goAML, prêtes à être envoyées par votre responsable de la conformité ;
• un gestionnaire personnel pour toute l’année.

Comment l’abonnement se compare au travail en interne ou au recrutement d’un spécialiste : combien coûte la conformité LBC-FT.

Voir le contenu et le prix →

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique.

Ce que cela signifie pour vous

Pour un courtier aux EAU, la LBC-FT se ramène à un dossier que le MoET peut lire. Trois points à régler en premier :