نموذج سياسة مكافحة غسل الأموال وتقييم المخاطر للوسطاء العقاريين في الإمارات
أول مستندين يطلبهما مفتش وزارة الاقتصاد والسياحة من الوسيط هما سياسة مكافحة غسل الأموال وتقييم المخاطر على مستوى المنشأة (EWRA). وغياب أي منهما يعني غرامة لا تقل عن AED 50,000، ولا ينفعك نموذج منسوخ من بنك أو من دولة أخرى، لأن القانون يشترط مستندات تناسب نشاطك.
يشرح هذا الدليل ما يجب أن يتضمنه المستندان وفق قانون الإمارات، والأخطاء التي تجدها الوزارة أكثر من غيرها، وكيف تحصل على هيكل النموذج المجاني الذي نقدّمه لتبني عليه.
تأتي القواعد من المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025، ولائحته التنفيذية الصادرة بـقرار مجلس الوزراء رقم 134 لسنة 2025، ومن الإرشادات التكميلية للوكلاء والوسطاء العقاريين الصادرة عن وزارة الاقتصاد والسياحة (2026). وتجد الصورة الأشمل في دليلنا إلى مكافحة غسل الأموال للوسطاء العقاريين.
لماذا تحتاج إلى المستندين، وبأي ترتيب؟
- تقييم المخاطر أولاً. هو تحليلك الخاص لمواطن مخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب وتمويل انتشار التسلح في نشاطك: أي العملاء، والدول، وأنواع العقارات، وطرق الدفع، والقنوات.
- السياسة ثانياً. تحدد ما تفعله إزاء هذه المخاطر: الضوابط والإجراءات ومن المسؤول عنها.
ويربط القانون بين المستندين: عليك أن تحدد مخاطرك وتقيّمها وتوثّقها (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 5(1))، ثم تعتمد سياسات توافق عليها الإدارة العليا لإدارة هذه المخاطر (المادة 5(2)). والسياسة التي لا تنبثق من تقييم المخاطر لن تجتاز التفتيش.
تقييم المخاطر (EWRA)
وفق قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 5(1)، يجب عليك:
- مراعاة جميع عوامل المخاطر ذات الصلة: العملاء، والدول والمناطق الجغرافية، والمنتجات والخدمات، والمعاملات، وقنوات تقديم الخدمة؛
- القيام بذلك بما يتناسب مع طبيعة نشاطك وحجمه؛
- مراعاة نتائج التقييم الوطني للمخاطر؛
- توثيق العملية ونتائجها، والاحتفاظ بها، وتحديثها بشكل مستمر، وتقديمها إلى الوزارة عند الطلب.
ويجب أيضاً أن تقيّم المخاطر قبل إطلاق أي منتج أو ممارسة أو تقنية جديدة، مثل قبول العملات المشفرة أو استقبال العملاء عن بُعد (المادة 24).
تشير إرشادات الوزارة للوسطاء إلى مجالات المخاطر التالية:
- العملاء: أفراد أو شركات، ومشترون أجانب، وأشخاص سياسيون ممثلو المخاطر، ومشترون يتصرفون عبر وسطاء أو أشخاص صوريين أو هياكل قانونية.
- الدول: من أين يأتي المشترون وأموالهم، والصلات بالدول عالية المخاطر.
- العقارات والمعاملات: على الخارطة أو جاهزة، وفئات الأسعار، والقيم المرتفعة على نحو غير معتاد، وإعادة البيع السريعة والمضاربة.
- طرق الدفع: التحويل البنكي، والرهن العقاري، والنقد، والعملات المشفرة، والمدفوعات من أطراف ثالثة.
- القنوات: وجهاً لوجه، أو الاستقبال عن بُعد، أو الإحالات.
- الصورة الوطنية: يصنّف التقييم الوطني للمخاطر المخاطر الكامنة في القطاع العقاري بأنها عالية. ويشير إلى الصفقات مرتفعة القيمة، وعمليات الشراء العابرة للحدود، والملكية المعقدة، ويذكر الأطراف الوسيطة والمدفوعات من أطراف ثالثة بين الأنماط المتكررة.
- ملف النشاط بالأرقام: عدد الصفقات سنوياً، وحصة النقد والعملات المشفرة والمشترين الأجانب.
- المنهجية: كيف تقيس الاحتمال والأثر.
- المخاطر الكامنة لكل عامل.
- الضوابط القائمة.
- المخاطر المتبقية والتصنيف العام.
- خطة العمل.
- سجل التحديثات.
- اعتماد الإدارة العليا.
سياسة مكافحة غسل الأموال
وفق قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 21، يجب أن تكون سياساتك وضوابطك وإجراءاتك معتمدة من الإدارة العليا، ومتناسبة مع مخاطرك ومع طبيعة النشاط وحجمه، وأن تُراجَع وتُحدَّث بشكل مستمر. ويجب أن تتضمن على الأقل:
- العناية الواجبة تجاه العملاء، بما في ذلك كيفية إدارة المخاطر عندما تبدأ العلاقة قبل اكتمال التحقق؛
- إجراءات الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة؛
- ترتيبات إدارة الامتثال، بما فيها تعيين مسؤول امتثال على مستوى الإدارة؛
- فحص الموظفين وفق معايير عالية للكفاءة والملاءمة؛
- تدريباً منتظماً لوظيفة الامتثال ولسائر الموظفين؛
- وظيفة تدقيق مستقل تختبر السياسات.
وتغطي سياسة الوسيط عادة أيضاً:
- الحوكمة والأدوار؛
- التسجيل في goAML ولدى المكتب التنفيذي (EOCN)؛
- تقييم المخاطر ومستوى تقبّل المخاطر؛
- تصنيف مخاطر العملاء؛
- إجراءات KYC للأفراد والشركات، والمستفيدين الحقيقيين؛
- مصدر الأموال ومصدر الثروة؛
- الفحص مقابل قوائم العقوبات وقوائم الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر؛
- العناية الواجبة المبسطة والمعززة؛
- الدول عالية المخاطر؛
- الاعتماد على أطراف ثالثة؛
- المتابعة المستمرة؛
- ما العمل عندما يتعذر إكمال الإجراءات؛
- العقوبات المالية المستهدفة؛
- المؤشرات الحمراء والرفع الداخلي؛
- تقارير STR وSAR وREAR وHRC؛
- التنبيه (tipping off)؛
- حفظ السجلات خمس سنوات؛
- التدريب، والتقارير إلى الإدارة العليا، والتدقيق المستقل، ومراجعة السياسة.
وتجد إجراءات التحقق نفسها في دليلنا إلى إجراءات KYC للوسطاء، وفي دليلنا إلى تقارير goAML.
أخطاء تجدها الوزارة
من إرشادات الوزارة لعام 2026 ومن قائمة المخالفات الملحقة بقرار مجلس الوزراء رقم 71 لسنة 2024:
- غياب اعتماد الإدارة العليا. السياسة التي لم تعتمدها الإدارة العليا هي البند الأول في قائمة قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024.
- مستندات عامة. تطلب إرشادات الوزارة من الوسطاء تجاوز الامتثال العام وتكييف ضوابطهم مع القطاع العقاري. ولا يحقق ذلك نموذج كُتب لبنك أو للمملكة المتحدة ولا يذكر REAR أو goAML أو المكتب التنفيذي.
- سياسة لا تطابق تقييم المخاطر، أو غياب تقييم المخاطر أصلاً.
- عدم التحديث بعد قانون 2025. فقد حل المرسوم بقانون 10 لسنة 2025 وقرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025 محل إطار 2018، والسياسة التي ما زالت تستند إلى المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 سياسة قديمة.
- على الورق فقط. تشير إرشادات الوزارة إلى تقييمات مخاطر غير موثقة، وحالات عالية المخاطر لم تُرفع، وضوابط تُطبَّق بشكل غير متسق.
| الرقم | المخالفة (قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024) | الحد الأدنى، AED | الحد الأعلى، AED |
|---|---|---|---|
| 1 | عدم وجود سياسات وضوابط معتمدة من الإدارة العليا | 100,000 | 200,000 |
| 2 | سياسات لا تتناسب مع مخاطر النشاط أو طبيعته أو حجمه، أو لا تُحدَّث | 50,000 | 100,000 |
| 4 | سياسات ينقصها أحد العناصر المطلوبة | 50,000 | 200,000 |
| 5 | عدم تحديد المخاطر وتقييمها وتوثيقها وتحديثها | 50,000 | 500,000 |
| 6 | عدم مراعاة عوامل المخاطر ذات الصلة | 50,000 | 500,000 |
| 7 | عدم اتخاذ تدابير لخفض المخاطر المحددة | 50,000 | 1,000,000 |
| 8 | إطلاق خدمات أو ممارسات جديدة دون تقييم للمخاطر | 50,000 | 500,000 |
وتُفرض الغرامات عن كل مخالفة. كما أن الإخلال بالالتزامات الواردة في المادة 19(1) من المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، ومنها تقييم المخاطر والسياسة، جريمة عقوبتها الحبس و/أو غرامة لا تقل عن AED 10,000 (المادة 35(3)). وتجد المزيد في دليلنا إلى غرامات مكافحة غسل الأموال في الإمارات.
هيكل النموذج المجاني
يسرد هيكلنا كل أقسام سياسة مكافحة غسل الأموال وتقييم المخاطر لدى الوسيط، وما يدخل في كل قسم، وأي مادة من القانون يلبّيها. ثم تكتب أنت أو مسؤول الامتثال لديك النص الخاص بنشاطك.
اطلب هيكل النموذج عبر واتساب ← نرسله إلى الرقم الذي تراسلنا منه.
أو احصل على المجموعة الكاملة
يتضمن اشتراكنا في خدمات مكافحة غسل الأموال للوسطاء مجموعة وثائق مكافحة غسل الأموال كاملة:
- دليل السياسات والإجراءات، مع صفحة لاعتماد الإدارة العليا؛
- نموذج تقييم المخاطر على مستوى المنشأة؛
- خطاب تعيين مسؤول الامتثال؛
- نماذج KYC لاستقبال العملاء من الأفراد والشركات.
ويراجع مسؤول الامتثال لديك المستندات ويعتمدها.
اطّلع على ما يشمله الاشتراك وعلى السعر ←
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
ماذا يعني هذا لك
يقوم برنامج مكافحة غسل الأموال لدى الوسيط على مستندين:
تقييم المخاطر أولاً
وثّق مخاطرك حسب العميل والدولة والعقار وطريقة الدفع والقناة، مستعيناً بالتقييم الوطني للمخاطر، وحدّثه كلما تغيّر نشاطك.
السياسة ثانياً
اكتب الضوابط التي تعالج هذه المخاطر، وغطِّ العناصر الستة في المادة 21، واجعل الإدارة العليا توقّعها.
أبقِ المستندين حيّين
حدّثهما وفق قانون 2025 وعند إضافة خدمات جديدة، وتأكد من أن الموظفين يطبّقونهما فعلاً. فالثغرات تُغرَّم عن كل مخالفة.
الأسئلة الشائعة
هل سياسة مكافحة غسل الأموال إلزامية للوسطاء العقاريين في الإمارات؟
نعم. يجب أن تكون لدى كل وسيط يتولى البيع والشراء سياسات وضوابط وإجراءات لمكافحة غسل الأموال معتمدة من الإدارة العليا (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 19(1)(د)؛ قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 21).
ما الذي يجب أن تتضمنه سياسة مكافحة غسل الأموال؟
على الأقل: العناية الواجبة تجاه العملاء، والإبلاغ عن المعاملات المشبوهة، ومسؤول امتثال على مستوى الإدارة، وفحص الموظفين، والتدريب، ووظيفة تدقيق مستقل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 21).
ما هو تقييم المخاطر على مستوى المنشأة (EWRA)؟
هو تقييم للمخاطر على مستوى المنشأة كلها: تحليلك الموثق لمخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب وتمويل انتشار التسلح عبر عملائك والدول والمنتجات والمعاملات وقنوات تقديم الخدمة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 5).
كم مرة يجب تحديث تقييم المخاطر؟
يقول القانون: بشكل مستمر. وعملياً، راجعه مرة في السنة على الأقل، وكلما حدث تغيير جوهري، مثل طريقة دفع أو سوق أو خدمة جديدة. ويحتاج المنتج أو التقنية الجديدة إلى تقييم للمخاطر قبل الإطلاق (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 24).
هل يمكنني استخدام نموذج مجاني لسياسة مكافحة غسل الأموال من الإنترنت؟
كنقطة بداية، نعم. لكن يجب أن تطابق السياسة النهائية مخاطر نشاطك وطبيعته وحجمه (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 21). والسياسة التي لا تطابقها مخالفة غرامتها من AED 50,000 إلى AED 100,000 بموجب قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024.
من يعتمد سياسة مكافحة غسل الأموال؟
الإدارة العليا: المالك أو المدير العام أو مجلس الإدارة. واحتفظ بالاعتماد الموقّع مع السياسة.
ما غرامة عدم وجود سياسة لمكافحة غسل الأموال؟
من AED 100,000 إلى AED 200,000 لعدم وجود سياسات وضوابط معتمدة من الإدارة العليا، بموجب قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024.
