تقارير goAML للوسطاء العقاريين: REAR وSTR وSAR وHRC وCNMR وPNMR
يقدّم الوسيط العقاري في الإمارات خمسة أنواع من التقارير على goAML: تقرير REAR للصفقات النقدية وصفقات العملات المشفرة، وتقرير STR أو SAR عندما يبدو أمر ما مشبوهاً، وتقرير HRC أو HRCA للدول عالية المخاطر، وتقرير CNMR أو PNMR عند التطابق مع قوائم العقوبات، والردود على طلبات وحدة المعلومات المالية. ولكل منها سببه وموعده، وتقرير REAR وحده يُقدَّم سواء ظهر ما يثير الشك أم لا.
يشرح هذا الدليل متى ينطبق كل تقرير، وما المهلة المحددة له، ومن يقدّمه، وما الذي يحدث إذا لم تقدّمه. وإذا لم تكن شركة الوساطة لديك مسجلة على goAML بعد، فابدأ من التسجيل في goAML في الإمارات.
التقارير في لمحة
| التقرير | متى تقدّمه | الموعد | الجهة المستلمة |
|---|---|---|---|
| REAR (تقرير النشاط العقاري) | بيع أو شراء عقار بنظام التملك الحر مع دفع نقدي فعلي بقيمة AED 55,000 أو أكثر، أو مع أي دفعة بالأصول الافتراضية | لا يوجد عدد أيام منشور. قدّمه ضمن إتمام الصفقة | وحدة المعلومات المالية |
| STR (تقرير المعاملات المشبوهة) | تشتبه في أن معاملة أو أموالاً مرتبطة بجريمة، أياً كانت القيمة | دون تأخير | وحدة المعلومات المالية |
| SAR (تقرير الأنشطة المشبوهة) | نشاط مشبوه، أو صفقة جرت محاولتها ولم تتم | دون تأخير | وحدة المعلومات المالية |
| HRC / HRCA (الدول عالية المخاطر) | معاملة (HRC) أو نشاط (HRCA) مرتبط بدولة مدرجة في قائمة الدول عالية المخاطر في الإمارات | قبل الصفقة. يجوز لك المضي بعد 3 أيام عمل إذا لم تعترض الوحدة | وحدة المعلومات المالية |
| CNMR (تقرير التطابق المؤكد للاسم، وكان يُسمى FFR) | تطابق مؤكد مع قائمة الإمارات أو قائمة الأمم المتحدة للعقوبات | التجميد خلال 24 ساعة، والتقرير خلال 5 أيام عمل | المكتب التنفيذي (EOCN) والوزارة |
| PNMR (تقرير التطابق الجزئي للاسم) | تطابق محتمل مع قوائم العقوبات لا يمكنك تأكيده أو استبعاده | التعليق دون تأخير، والتقرير خلال 5 أيام عمل | المكتب التنفيذي (EOCN) والوزارة |
| AIF / RFI | تطلب منك الوحدة معلومات | بحلول التاريخ المحدد في الطلب | وحدة المعلومات المالية |
فحص تفاعلي
ستة أسئلة قصيرة عن صفقة بيع أو شراء واحدة. لا تُحفظ إجاباتك ولا تُرسل إلى أي جهة.
معلومات عامة وليست استشارة قانونية. هذه الأداة لا تحل محل قرار مسؤول الامتثال لديك.
تقرير REAR: تقرير الحد الذي يقدّمه كل وسيط
تقرير النشاط العقاري (REAR) هو التقرير الذي يقدّمه الوسطاء أكثر من غيره. ويشترطه تعميم وزارة الاقتصاد رقم 5 لسنة 2022 عند شراء أو بيع عقار بنظام التملك الحر إذا:
- دفع العميل AED 55,000 أو أكثر بالنقد الفعلي، بدفعة واحدة أو بعدة دفعات، عن الثمن كله أو جزء منه؛
- دُفع أي جزء من الثمن بأصول افتراضية (عملات مشفرة)؛ أو
- كانت الأموال محوَّلة من أصول افتراضية، عن الثمن كله أو جزء منه. وتصوغ إرشادات الوزارة للوسطاء لعام 2026 هذا الشرط بعبارة التحويل «من أصل افتراضي أو إليه».
تقرير REAR ليس تقرير اشتباه. تقدّمه حتى لو اكتملت إجراءات التحقق من العميل ولم يظهر ما يثير الشك. وتقول إرشادات الوزارة إن هذا الالتزام «لا يعتمد على المخاطر».
أسئلة شائعة:
- تحويل بنكي دولي من فرد؟ لا يستوجب وحده تقرير REAR (الأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة).
- عقد إيجار؟ يخضع الوسطاء لقانون مكافحة غسل الأموال في عمليات شراء العقارات وبيعها (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 3(2))، وتقرير REAR يغطي شراء عقارات التملك الحر وبيعها فقط.
- صفقة نقدية أو بالعملات المشفرة مشبوهة أيضاً؟ قدّم التقريرين معاً: REAR وSTR أو SAR، ولا يغني أحدهما عن الآخر.
- هل ترد الوحدة؟ لا، ولا تنتظر رداً قبل المضي في الصفقة (الأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة). احتفظ بتأكيد goAML في ملف الصفقة.
- ما الموعد؟ لا يحدد التعميم ولا دليل الوحدة عدداً من الأيام. وتشير إرشادات الوزارة إلى «معايير وجداول زمنية محددة مسبقاً»، وتطلب منك إدراج تقرير REAR في خطوات قبول الدفع وإتمام الصفقة. لذلك قدّمه بمجرد أن تُعرف طريقة الدفع والمبلغ.
ما تحتفظ به معه (التعميم 5 لسنة 2022): نسخة من الهوية الإماراتية أو جواز السفر للعميل، والإيصالات، والفواتير، والعقود، واتفاقية البيع والشراء. وإذا كان العميل شركة، فأضف رخصتها التجارية، ونظامها الأساسي، وسجل المستفيدين الحقيقيين، وهويات جميع المستفيدين الحقيقيين والشركاء.
STR وSAR: الإبلاغ عن الاشتباه
إذا اشتبهت، أو توافرت لديك أسباب معقولة للاشتباه، في أن معاملة أو أموالاً هي متحصلات جريمة أو مرتبطة بها، فيجب أن تُخطر وحدة المعلومات المالية دون تأخير، أياً كانت القيمة (المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025، المادة 18؛ قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 18). ويجب أيضاً أن ترد سريعاً على طلبات المتابعة من الوحدة.
STR أم SAR؟
- تقرير STR يتعلق بمعاملة، مثل عرض مقبول أو عربون مدفوع.
- تقرير SAR يتعلق بسلوك مشبوه أو بصفقة جرت محاولتها ولم تتم، مثل مشترٍ ينسحب عندما تسأله عن مصدر الأموال.
وتصوغ الأسئلة الشائعة الصادرة عن الوحدة الفرق من حيث البيانات: تقرير STR يحتاج إلى بيانات الحساب البنكي للمشتبه فيه، وتقرير SAR لا يحتاج إليها. وللمعاملة الواحدة تقدّم أحدهما، لا كليهما.
لا تحتاج إلى دليل. يكفي الاشتباه المعقول. ومن المؤشرات النموذجية في إرشادات الوزارة لعام 2026:
- عميل لا يستطيع أو لا يريد أن يشرح مصدر الأموال؛
- مدفوعات من أطراف ثالثة لا صلة واضحة لها بالمشتري؛
- تقسيم المدفوعات إلى مبالغ أصغر على فترات قصيرة؛
- سعر أعلى كثيراً من السوق أو أقل منه دون تفسير؛
- بيع العقار نفسه عدة مرات في فترة قصيرة؛
- الضغط لإتمام الصفقة بسرعة غير معتادة؛
- مشترٍ أو بائع يبدو أنه يتصرف نيابة عن شخص آخر.
يستدعي المؤشر الواحد أولاً طرح مزيد من الأسئلة، فإذا لم تُزل الإجابات الشك، رُفع الأمر إلى مسؤول الامتثال.
من يقرر؟ يراجع مسؤول الامتثال لديك المعلومات، ويقرر إخطار الوحدة أو حفظ الأمر، ويدوّن الأسباب بسرية تامة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 22(2)). ويرفع الموظفون الأمر إلى مسؤول الامتثال، ولا يقررون وحدهم.
لا تستطيع إكمال إجراءات التحقق من العميل؟ عندئذ يجب ألا تمضي في الصفقة، وينبغي أن تنظر في تقديم STR (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 14).
التنبيه: ما لا يجوز أن تقوله للعميل
لا يجوز لك أن تخبر العميل أو أي شخص آخر بأنك قدّمت تقريراً أو أنك على وشك تقديمه، أو بأن هناك تحقيقاً جارياً (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 19). وهذه جريمة عقوبتها الحبس و/أو غرامة لا تقل عن AED 50,000 (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 29(1)). فلا تقل لمشترٍ متردد «علينا إبلاغ وحدة المعلومات المالية بهذا». استخدم عبارة محايدة مثل «نحتاج إلى هذه المستندات للمتابعة»، وارفع الأمر داخلياً.
HRC وHRCA: الدول عالية المخاطر
إذا كانت معاملة أو نشاط مرتبطاً بدولة تدرجها اللجنة الوطنية ضمن الدول عالية المخاطر، فتقدّم:
- تقرير HRC للمعاملة؛
- تقرير HRCA للنشاط الذي لا تصاحبه معاملة.
يُقدَّم هذا التقرير قبل الصفقة، بخلاف التقارير الأخرى، ولا يجوز لك المضي إلا بعد ثلاثة أيام عمل وبشرط ألا تعترض الوحدة (الأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة). تتغير القائمة، وتنشر الوزارة التحديثات بتعاميم (آخرها التعميم رقم 1 لسنة 2026)، لذا راجع القائمة الحالية في كل صفقة. ويحتاج العملاء من هذه الدول أيضاً إلى عناية واجبة معززة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 23).
CNMR وPNMR: التطابق مع قوائم العقوبات
تفحص كل عميل مقابل القائمة المحلية للإرهاب في الإمارات والقائمة الموحدة لمجلس الأمن التابع للأمم المتحدة. ويُقدَّم هذان التقريران عبر goAML إلى المكتب التنفيذي للرقابة وحظر الانتشار (EOCN) وإلى الوزارة، لا إلى الوحدة.
- تطابق مؤكد. جمّد الأموال والأصول دون تأخير، وفي جميع الأحوال خلال 24 ساعة، ودون تنبيه العميل. ثم قدّم تقرير CNMR خلال خمسة أيام عمل من التجميد. وإذا كان عميلاً محتملاً، فارفض الصفقة وقدّم التقرير خلال خمسة أيام عمل من الرفض.
- تطابق جزئي لا يمكنك تأكيده أو استبعاده. علّق المعاملة دون تأخير، وقدّم تقرير PNMR خلال خمسة أيام عمل. وأبقِ كل شيء معلقاً حتى يرد المكتب التنفيذي عبر goAML.
وكان تقرير CNMR يُسمى تقرير تجميد الأموال (FFR) حتى تحديث المكتب التنفيذي في يوليو 2025، وما زالت الأدلة القديمة تستخدم هذا الاسم. أما التطابق مع قوائم أجنبية مثل OFAC أو قائمة الاتحاد الأوروبي فلا يُقدَّم في تقرير CNMR أو PNMR. وتجد الإجراء الكامل، مع مواعيد المكتب التنفيذي، في دليلنا إلى الفحص مقابل قوائم العقوبات.
الرد على الوحدة: AIF وRFI
قد تكتب إليك الوحدة أحياناً عبر لوحة الرسائل في goAML:
- AIF (ملف المعلومات الإضافية) يطلب تفاصيل إضافية عن تقرير قدّمته؛
- RFI (طلب المعلومات) قد يصلك حتى لو لم تقدّم أي تقرير.
أجب عبر goAML بحلول التاريخ المحدد في الطلب. وعدم تقديم المعلومات التي تطلبها الوحدة مخالفة مستقلة في قائمة قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024 (البند 22).
ما الذي يحدث إذا لم تُبلغ؟
| الإخفاق | العقوبة | المصدر |
|---|---|---|
| عدم الإبلاغ عن الاشتباه، عمداً أو بإهمال جسيم | الحبس و/أو غرامة من AED 100,000 إلى AED 1,000,000 | المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 28 |
| عدم تقديم STR فوراً، أو عدم تقديم المعلومات التي طلبتها الوحدة | غرامة إدارية من AED 100,000 إلى AED 500,000 | قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024، البند 22 |
| عدم وجود مؤشرات لاكتشاف المعاملات المشبوهة | من AED 50,000 إلى AED 500,000 | قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024، البند 21 |
| تنبيه العميل | غرامة إدارية من AED 100,000 إلى AED 500,000، وبوصفه جريمة الحبس و/أو غرامة لا تقل عن AED 50,000 | قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024، البند 28؛ المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 29(1) |
| عدم إبلاغ المكتب التنفيذي فوراً بالتطابق مع قوائم العقوبات | من AED 100,000 إلى AED 1,000,000 | قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024، البند 38 |
| أي مخالفة لقانون مكافحة غسل الأموال | النطاق الذي يحدده القانون: من AED 10,000 إلى AED 5,000,000 عن كل مخالفة | المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 17 |
صدرت قائمة قرار مجلس الوزراء 71 لسنة 2024 في ظل قانون 2018، وتبقى سارية بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025 إلى أن تحل محلها قائمة جديدة (المادة 41(3)). ولا يوجد فيها بند يذكر تقرير REAR بالاسم، لكن إرشادات الوزارة تحذّر من أن عدم تقديم تقارير REAR قد يعرّض الوسيط لإجراءات رقابية. وتجد المزيد في دليلنا إلى غرامات مكافحة غسل الأموال في الإمارات.
احتفظ بالسجلات
احتفظ بكل تقرير، والمستندات التي يستند إليها، وتعليل مسؤول الامتثال، بما في ذلك كل قرار بعدم الإبلاغ، مدة خمس سنوات على الأقل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 25). وهذا ما تطلبه الوزارة عند التفتيش.
ما يمكننا القيام به لك
يتولى اشتراكنا في خدمات مكافحة غسل الأموال للوسطاء إعداد التقارير، ويترك القرار والتقديم لمسؤول الامتثال لديك:
- إعداد ما يصل إلى 10 تقارير سنوياً للوحدة على goAML: REAR، وSTR أو SAR، وHRC أو HRCA، وCNMR أو PNMR؛
- كل تقرير جاهز خلال يومَي عمل من استلام بيانات الصفقة كاملة؛
- رفع حالة التطابق مع قوائم العقوبات في يوم العمل نفسه، مع تقرير CNMR أو PNMR جاهز خلال يوم عمل واحد؛
- التحقق من الصفقات قبل إتمامها، لتعرف أي تقرير تحتاج إليه الصفقة.
اطّلع على ما يشمله الاشتراك وعلى السعر ←
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
ماذا يعني هذا لك
يقوم الإبلاغ على goAML على ثلاث عادات:
قدّم تقرير REAR عن كل صفقة بالنقد أو العملات المشفرة
النقد الفعلي بقيمة AED 55,000 أو أكثر، أو أي أصول افتراضية، في بيع أو شراء عقار بنظام التملك الحر يعني تقرير REAR، حتى لو كانت الصفقة سليمة.
أبلغ عن الاشتباه دون تأخير
ارفع المؤشرات الحمراء إلى مسؤول الامتثال، الذي يقرر تقديم STR أو SAR ويدوّن الأسباب. ولا تخبر العميل أبداً.
تحقق من الدول والقوائم قبل الصفقة
يُقدَّم تقرير HRC قبل الصفقة المرتبطة بدولة عالية المخاطر، مع انتظار ثلاثة أيام عمل. والتطابق مع قوائم العقوبات يعني التجميد أو التعليق أولاً، ثم تقرير CNMR أو PNMR خلال خمسة أيام عمل.
الأسئلة الشائعة
ما هو تقرير STR في الإمارات؟
تقرير المعاملات المشبوهة. يقدّمه الوسيط على goAML عندما يشتبه، أو تتوافر لديه أسباب معقولة للاشتباه، في أن معاملة أو أموالاً مرتبطة بجريمة، أياً كانت القيمة. ويجب تقديمه دون تأخير (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 18).
ما الفرق بين تقرير STR وتقرير SAR؟
تقرير STR يتعلق بمعاملة. أما تقرير SAR فيتعلق بسلوك مشبوه أو بصفقة جرت محاولتها ولم تتم، مثل مشترٍ ينسحب عندما يُسأل عن مصدر الأموال. وتضيف الوحدة أن تقرير STR يحتاج إلى بيانات الحساب البنكي للمشتبه فيه، وتقرير SAR لا يحتاج إليها.
ما هو تقرير REAR؟
تقرير النشاط العقاري. يقدّمه الوسطاء عن عمليات بيع وشراء عقارات التملك الحر المدفوعة بالنقد الفعلي بقيمة AED 55,000 أو أكثر، أو المدفوعة كلياً أو جزئياً بأصول افتراضية (تعميم الوزارة 5 لسنة 2022). وهو تقرير حد يُقدَّم حتى لو لم يكن هناك ما يثير الاشتباه.
هل هناك موعد نهائي لتقديم تقرير REAR؟
لا يُنشر عدد محدد من الأيام في تعميم الوزارة 5 لسنة 2022 ولا في دليل الوحدة. وتطلب إرشادات الوزارة من الوسطاء إدراج تقرير REAR في خطوات إتمام الصفقة، فقدّمه بمجرد أن تُعرف طريقة الدفع والمبلغ.
هل أحتاج إلى تقرير REAR لتحويل بنكي دولي؟
لا. وفق الأسئلة الشائعة لتقارير الوحدة، فإن التحويل البنكي الدولي من فرد لا يستوجب تقرير REAR بحد ذاته.
هل يمكنني تقديم تقرير REAR وتقرير STR عن الصفقة نفسها؟
نعم، ويجب ذلك إذا انطبق الاثنان. فتقرير REAR يغطي حد النقد أو العملات المشفرة، وتقرير STR أو SAR يغطي الاشتباه، ولا يغني أحدهما عن الآخر.
هل يمكنني أن أخبر العميل بأنني قدّمت تقريراً؟
لا. إخبار العميل، بشكل مباشر أو غير مباشر، يُعد تنبيهاً (tipping off)، وهو جريمة عقوبتها الحبس و/أو غرامة لا تقل عن AED 50,000 (المرسوم بقانون 10 لسنة 2025، المادة 29).
من يقدّم التقارير على goAML؟
مسؤول الامتثال لديك، فهو من يقرر الإبلاغ ويقدّم التقرير عبر حسابه الخاص على goAML. ويمكن لمزوّد خدمة أن يُعدّ التقرير، لكن مسؤول الامتثال هو من يراجعه ويقدّمه.
كم مدة الاحتفاظ بسجلات التقارير؟
خمس سنوات على الأقل، مع المستندات التي يستند إليها كل تقرير وأسباب قرار مسؤول الامتثال، بما في ذلك قرارات عدم الإبلاغ (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 25).
