إجراءات KYC للوسطاء العقاريين في الإمارات: العناية الواجبة والعناية الواجبة المعززة ومصدر الأموال
يجب على كل وسيط عقاري في الإمارات يتولى البيع والشراء أن يعرف من هو عميله، ومن يقف وراءه فعلاً، ومن أين تأتي الأموال. ويسمّي القانون ذلك إجراءات العناية الواجبة تجاه العملاء (CDD). لا يوجد حد أدنى لقيمة الصفقة، ولا تُحتسب لك إجراءات التحقق التي أجراها المطوّر أو البنك.
يشرح هذا الدليل متى تبدأ إجراءات التحقق، وما الذي تجمعه من الأفراد والشركات، وكيف تحدد المستفيد الحقيقي، وكيف تتحقق من مصدر الأموال، ومتى تتحول الإجراءات العادية إلى عناية واجبة معززة (EDD)، ومتى يجوز لك الاعتماد على إجراءات KYC التي أجراها غيرك.
تأتي القواعد من قرار مجلس الوزراء رقم 134 لسنة 2025، وهو اللائحة التنفيذية لقانون مكافحة غسل الأموال في الإمارات، ومن الإرشادات التكميلية للوكلاء والوسطاء العقاريين الصادرة عن وزارة الاقتصاد والسياحة (2026). وتجد الصورة الأشمل في دليلنا إلى مكافحة غسل الأموال للوسطاء العقاريين.
متى يجب على الوسيط القيام بإجراءات KYC
يجب أن تتحقق من هوية العميل والمستفيد الحقيقي قبل إنشاء علاقة العمل أو أثناءه، أو قبل تنفيذ معاملة لعميل لا تربطك به علاقة عمل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 6(1)). وتقول إرشادات الوزارة إن العلاقة تبدأ بالنسبة إلى الوسيط بمجرد حدوث أي مما يلي:
- موافقتك على العمل لصالح عميل في صفقة عقارية، ولو كانت صفقة واحدة؛
- تلقيك تعليمات بتنفيذ معاملة؛
- توقيعك عقد وساطة أو اتفاقية عرض أو وكالة أو مستنداً مشابهاً؛
- حصولك على أتعاب أو عمولة.
عملياً، اجمع مستندات KYC عند تلقي التعليمات، لا عند نقل الملكية.
ويجب أيضاً أن تعيد الإجراءات أو تحدّثها عند الاشتباه في جريمة، أو عند الشك في بيانات الهوية التي لديك (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 7(1)).
لا يوجد حد أدنى لقيمة الصفقة لدى الوسطاء. تقول بعض الأدلة إن التحقق من العملاء يبدأ من AED 55,000. وهذا الحد في قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025 يخص المعاملات العارضة لدى المؤسسات المالية (المادة 7(2)). أما الوسيط فيتحقق من كل عميل بيع أو شراء.
من تجمع بيانات KYC الخاصة به؟
عميلك: المشتري أو البائع أو كلاهما، بحسب من تعمل لصالحه. وتطلب إرشادات الوزارة أيضاً التحقق من المستفيدين الحقيقيين والأطراف المرتبطة، وفحص جميع المعنيين مقابل قوائم العقوبات. وإذا تصرّف شخص نيابة عن العميل، فتأكد من تفويضه وحدد هويته أيضاً (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 9(2)).
ما الذي تجمعه
الأفراد (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 9(1)(أ)):
- الاسم الكامل كما يظهر في الهوية أو جواز السفر؛
- الجنسية؛
- العنوان؛
- تاريخ الميلاد ومكانه؛
- اسم جهة العمل وعنوانها، عند الاقتضاء؛
- نسخة طبق الأصل من الهوية الإماراتية أو جواز السفر ساري المفعول.
الشركات وغيرها من الأشخاص الاعتباريين (المادة 9(1)(ب)):
- الاسم والشكل القانوني وعقد التأسيس؛
- رقم التسجيل الضريبي، إذا كانت الشركة خاضعة لضريبة الشركات؛
- عنوان المكتب المسجل أو مكان العمل الرئيسي، وبالنسبة إلى الشركة الأجنبية اسم ممثلها القانوني في الدولة وعنوانه، إن وُجد؛
- النظام الأساسي أو ما يعادله؛
- أسماء الأشخاص الذين يشغلون مناصب في الإدارة العليا.
ولكل عميل، سجّل أيضاً الغرض من العلاقة وطبيعتها المتوقعة: الشراء للسكن، أو للتأجير، أو لإعادة البيع. وبالنسبة إلى الشركة، افهم طبيعة نشاطها وهيكل ملكيتها والسيطرة عليها (المادة 9(3) و(4)).
تحقق من كل ذلك «باستخدام مستندات أو بيانات أو معلومات أصلية من مصدر موثوق ومستقل» (المادة 9(1)). وصورة جواز السفر المرسلة عبر واتساب لا تكفي وحدها للتحقق، فقارنها بالأصل أو بمصدر موثوق.
المستفيد الحقيقي: من يشتري فعلاً
عندما يكون العميل شركة، يجب أن تحدد الشخص الطبيعي الذي يقف وراءها (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 10(1)):
- كل من يملك، منفرداً أو مع غيره، 25% أو أكثر من الشركة؛
- إذا وُجد شك، أو لم يبلغ أحد نسبة 25%، فمن يسيطر عليها بوسائل أخرى، بشكل مباشر أو غير مباشر؛
- إذا تعذّر مع ذلك تحديد أحد، فالشخص أو الأشخاص الذين يشغلون مناصب في الإدارة العليا.
وفي الصناديق الاستئمانية، حدد الأمين والمُنشئ والحامي والمستفيدين، وأي شخص آخر يمارس السيطرة النهائية (المادة 10(2)).
وتحذّر إرشادات الوزارة من الأطراف الوسيطة: أفراد العائلة أو الشركاء التجاريين أو الممثلين القانونيين الذين يقفون بينك وبين المشتري الحقيقي. قد يكون وجودهم مشروعاً، وقد يكون أيضاً محاولة لإبقاء المستفيد الحقيقي بعيداً عن الأنظار، فاعرف سبب مشاركتهم.
مصدر الأموال ومصدر الثروة
- مصدر الأموال هو من أين تأتي أموال هذه الصفقة.
- مصدر الثروة هو كيف كوّن العميل ثروته إجمالاً.
تطلب إرشادات الوزارة من الوسطاء التحقق من مصدر الأموال وراء المعاملة، والتأكد من أن التفسير معقول ومدعوم بالمستندات. ومن الأدلة المقبولة:
- كشوف الحسابات البنكية؛
- اتفاقيات الرهن العقاري أو التمويل؛
- ما يثبت المدخرات أو الدخل؛
- مستندات بيع عقار سابق؛
- القوائم المالية للشركة، بالنسبة إلى أصحاب الأعمال.
وقد يلزم التحقق من مصدر الثروة للعملاء والصفقات الأعلى مخاطرة: الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر الأجانب، والعملاء من دول عالية المخاطر، والترتيبات القانونية المعقدة. وإذا لم يتناسب السعر أو هيكل الملكية أو حجم الأموال مع ما تعرفه عن العميل، فاطرح مزيداً من الأسئلة وانتقل إلى الإجراءات المعززة.
الفحص: العقوبات والأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر
قبل الصفقة، افحص العميل والمستفيدين الحقيقيين والأطراف الأخرى المعنية.
- العقوبات. افحص كحد أدنى القائمة الموحدة لمجلس الأمن التابع للأمم المتحدة والقائمة المحلية للإرهاب في الإمارات. وينص تعميم الوزارة رقم 3 لسنة 2025 على فحص كل عميل أياً كانت القيمة أو طريقة الدفع، ويشترط قرار مجلس الوزراء رقم 74 لسنة 2020 إعادة الفحص كلما تغيّرت القوائم (المادة 21(2)). وتجد الإجراء الكامل في دليلنا إلى الفحص مقابل قوائم العقوبات.
- الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر (PEP). تحتاج إلى نظام تعرف به ما إذا كان العميل أو المستفيد الحقيقي من الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 16). وإذا كان الشخص السياسي ممثل المخاطر أجنبياً، أو محلياً وكانت العلاقة عالية المخاطر، فتحتاج أيضاً إلى موافقة الإدارة العليا، وتدابير معقولة لتحديد مصدر الأموال ومصدر الثروة، ومتابعة أوثق.
- الأخبار السلبية. تطلب إرشادات الوزارة مراجعة المصادر المفتوحة بحثاً عن الأخبار السلبية والصلات الجنائية والصلات بالأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر.
CDD أم EDD أم SDD: إلى أي عمق تذهب
صنّف مخاطر كل عميل، واجعل عمق الإجراءات متناسباً معها (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 5):
| المستوى | متى | ما الذي يتغير |
|---|---|---|
| SDD (العناية المبسطة) | عند تحديد مخاطر منخفضة وتوثيقها، وعدم وجود أي اشتباه، وبالتنسيق مع الوزارة | يجوز التحقق بعد بدء العلاقة، والتحديث على فترات أطول، وتخفيف المتابعة (المادة 5(3)). ويبقى الفحص مقابل قوائم العقوبات كاملاً |
| CDD (العناية العادية) | معظم العملاء | كل ما ورد في الأقسام السابقة |
| EDD (العناية المعززة) | المخاطر العالية: الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر، والدول عالية المخاطر، والمدفوعات النقدية الكبيرة، والهياكل المعقدة أو الخارجية، والأطراف الثالثة غير المبررة | انظر أدناه |
العناية الواجبة المعززة قد تشمل (المادة 5(2)(ج)):
- معلومات إضافية عن العميل ومهنته والمستفيد الحقيقي، بما في ذلك قواعد البيانات العامة والمصادر المفتوحة؛
- معلومات إضافية عن الغرض من الصفقة؛
- تحديث بيانات العميل بوتيرة أعلى؛
- تحديد مصدر الأموال ومصدر الثروة؛
- متابعة أوثق للعلاقة؛
- أن تتم الدفعة الأولى عبر حساب باسم العميل نفسه لدى بنك يطبّق معايير مماثلة للعناية الواجبة؛
- موافقة الإدارة العليا على بدء العلاقة أو استمرارها.
والعناية الواجبة المعززة إلزامية للعملاء من الدول التي تدرجها اللجنة الوطنية ضمن الدول عالية المخاطر، بما يتناسب مع المخاطر، مع أي تدابير مضادة تطلبها الوزارة (المادة 23).
دوّن سبب اختيارك SDD أو CDD أو EDD، إذ تنص إرشادات الوزارة على أن يكون التعليل موثقاً بوضوح.
إجراءات KYC لدى المطوّر أو البنك لا تغطيك
كثيراً ما يظن الوسطاء أن تحقق المطوّر أو البنك من المشتري نفسه يكفي. لكن الالتزام التزامك أنت، ولا يجوز لك الاعتماد على إجراءات طرف ثالث إلا إذا (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 20(1)):
- كان الطرف الثالث خاضعاً للتنظيم والرقابة، ويطبّق قواعد العناية الواجبة وحفظ السجلات نفسها؛
- حصلت فوراً على بيانات الهوية التي جمعها، وكان بإمكانك الحصول على نسخ المستندات دون تأخير عند الطلب؛
- أخذت في الحسبان مخاطر الدول المعنية.
وحتى في هذه الحالة تبقى مسؤولاً عن صحة الإجراءات. ولا تُحتسب إجراءات KYC لدى مطوّر لم تطّلع عليها. ويختلف الاعتماد على طرف ثالث أيضاً عن الاستعانة بمصادر خارجية: المزوّد الذي يعمل وفق سياساتك وإجراءاتك وتحت إشرافك لا يُعد اعتماداً على طرف ثالث أصلاً (المادة 20(3)).
إذا رفض العميل تقديم مستندات KYC
يجب ألا تبدأ العلاقة أو تستمر فيها أو تنفذ الصفقة، وينبغي أن تنظر في تقديم تقرير عن معاملة مشبوهة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 14(1)). وإذا اشتبهت في جريمة وكانت الأسئلة الإضافية ستنبّه العميل، فيجوز لك التوقف عن الإجراءات وتقديم STR تشرح فيه السبب (المادة 14(2)). راجع دليلنا إلى تقارير goAML للوسطاء.
واصل المتابعة، واحتفظ بالملف
طوال الصفقة، واصل التأكد من أن المدفوعات والأطراف والتوقيت ما زالت تطابق ما تعرفه عن العميل (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 8). وانتبه خاصة إلى:
- ظهور طرف ثالث جديد يدفع الثمن؛
- تغيير طريقة الدفع؛
- إعادة بيع سريعة؛
- اسم جديد في العقد.
احتفظ بكل مستند KYC وكل نتيجة فحص وكل قرار يتعلق بالمخاطر مدة خمس سنوات على الأقل بعد الصفقة أو انتهاء العلاقة، ونظّمها بحيث يمكن إعادة بناء كل صفقة (المادة 25). وتذكر إرشادات الوزارة السجلات المتفرقة والقنوات غير الرسمية، مثل تطبيقات المراسلة، بين أكثر الثغرات شيوعاً في القطاع.
غرامات الإخفاق في إجراءات KYC
تنطبق البنود التالية من قائمة قرار مجلس الوزراء رقم 71 لسنة 2024 على إجراءات KYC (المبالغ بالدرهم الإماراتي عن كل مخالفة):
| الرقم | الإخفاق | الحد الأدنى | الحد الأعلى |
|---|---|---|---|
| 9 | عدم إجراء العناية الواجبة تجاه العملاء قبل علاقة العمل أو الصفقة | 50,000 | 200,000 |
| 11 | عدم التحقق من هوية العميل أو المستفيد الحقيقي من مصدر موثوق ومستقل | 50,000 | 200,000 |
| 12 | عدم فهم الغرض من العلاقة أو هيكل الملكية أو السيطرة | 50,000 | 200,000 |
| 13 | عدم تحديد المستفيد الحقيقي من الشركة أو الصندوق الاستئماني | 50,000 | 200,000 |
| 15 | عدم تطبيق العناية الواجبة المعززة عند تحديد مخاطر عالية | 100,000 | 500,000 |
| 18 | عدم وجود نظام لتحديد الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر | 50,000 | 200,000 |
| 19 | عدم المتابعة المستمرة لعلاقة العمل | 50,000 | 500,000 |
وتُفرض الغرامة على كل مخالفة على حدة. وتجد المزيد في دليلنا إلى غرامات مكافحة غسل الأموال في الإمارات.
ما يمكننا القيام به لك
يترك اشتراكنا في خدمات مكافحة غسل الأموال للوسطاء القرارات لمسؤول الامتثال لديك، ونتولى نحن التجهيز:
- فحص ما يصل إلى 100 عميل مقابل قوائم العقوبات وقوائم الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر، مع تصنيف للمخاطر؛
- نماذج KYC لاستقبال العملاء من الأفراد والشركات، ضمن مجموعة وثائق مكافحة غسل الأموال؛
- التحقق من الصفقات قبل إتمامها، والمتابعة المستمرة لملفات العملاء؛
- إعداد ما يصل إلى 10 تقارير سنوياً للوحدة على goAML، جاهزة ليراجعها مسؤول الامتثال لديك ويقدّمها.
اطّلع على ما يشمله الاشتراك وعلى السعر ←
هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
ماذا يعني هذا لك
تتلخص إجراءات KYC لدى الوسيط في ثلاثة أمور:
ابدأ عند تلقي التعليمات
تبدأ العلاقة عندما توافق على العمل لصالح العميل، أو تتلقى تعليمات، أو توقّع اتفاقية عرض، أو تتقاضى أتعاباً. ولا يوجد لدى الوسطاء حد أدنى لقيمة الصفقة.
انظر إلى من يقف وراء العميل
حدد كل من يملك 25% أو أكثر، واعرف سبب مشاركة الوسطاء، وتحقق من مصدر الأموال.
أجرِ إجراءاتك بنفسك
لا تُحتسب إجراءات KYC لدى المطوّر أو البنك إلا بشروط المادة 20، وتبقى مسؤولاً في جميع الأحوال. واحتفظ بالملف خمس سنوات.
الأسئلة الشائعة
ما هي إجراءات اعرف عميلك (KYC) في العقارات في الإمارات؟
هي مجموعة الإجراءات التي يجب على الوسيط تطبيقها على كل عميل بيع أو شراء: تحديد هوية العميل والمستفيدين الحقيقيين والتحقق منها، وفهم الغرض من الصفقة ومصدر الأموال، وفحص الأسماء مقابل قوائم العقوبات وقوائم الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر. ويسمّيها القانون العناية الواجبة تجاه العملاء.
ما مستندات KYC التي يحتاجها الوسيط من الفرد؟
الاسم كما يظهر في الهوية أو جواز السفر، والجنسية، والعنوان، وتاريخ الميلاد ومكانه، واسم جهة العمل وعنوانها عند الاقتضاء، ونسخة طبق الأصل من هوية إماراتية أو جواز سفر ساري المفعول (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 9).
ما مستندات KYC المطلوبة من الشركة؟
اسمها، وشكلها القانوني، وعقد التأسيس والنظام الأساسي، وعنوانها المسجل، ورقم التسجيل الضريبي إذا كانت خاضعة لضريبة الشركات، وأسماء الإدارة العليا، وهوية كل من يملك 25% أو أكثر منها (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادتان 9 و10).
هل هناك حد أدنى لقيمة الصفقة لإجراءات KYC؟
لا. يتحقق الوسطاء من كل عميل بيع أو شراء. وحد AED 55,000 للمعاملات العارضة في قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025 (المادة 7(2)) يخص المؤسسات المالية.
ما الفرق بين مصدر الأموال ومصدر الثروة؟
مصدر الأموال هو من أين تأتي أموال هذه الصفقة. ومصدر الثروة هو كيف كوّن العميل ثروته إجمالاً. وتتوقع إرشادات الوزارة التحقق من مصدر الثروة للعملاء الأعلى مخاطرة، مثل الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر الأجانب والعملاء من دول عالية المخاطر.
متى تكون العناية الواجبة المعززة ضرورية؟
للعملاء والصفقات عالية المخاطر: الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر، والعملاء من دول عالية المخاطر، والمدفوعات النقدية الكبيرة، والملكية المعقدة أو الخارجية، والأطراف الثالثة التي تدفع دون تفسير. وبالنسبة إلى العملاء من الدول المدرجة في قائمة الدول عالية المخاطر في الإمارات، فهي إلزامية بما يتناسب مع المخاطر (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 23).
هل تغطي إجراءات KYC لدى المطوّر الوسيط؟
لا. يجوز لك الاعتماد على إجراءات طرف ثالث خاضع للتنظيم فقط إذا حصلت فوراً على بيانات الهوية التي جمعها، وأمكنك الحصول على المستندات عند الطلب، وتبقى مسؤولاً عن النتيجة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 20).
ماذا لو رفض العميل تقديم مستندات KYC؟
لا تبدأ الصفقة ولا تستمر فيها، وانظر في تقديم تقرير عن معاملة مشبوهة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 14).
كم مدة الاحتفاظ بسجلات KYC؟
خمس سنوات على الأقل بعد الصفقة أو انتهاء العلاقة، منظّمة بحيث يمكن إعادة بناء كل صفقة (قرار مجلس الوزراء 134 لسنة 2025، المادة 25).
