Modèle de politique LBC-FT et d’évaluation des risques pour les courtiers immobiliers aux EAU
Les deux premiers documents qu’un inspecteur du MoET demande à un courtier sont la politique LBC-FT et l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (EWRA). L’absence de l’un ou de l’autre est passible d’une amende d’au moins AED 50 000, et un modèle repris d’une banque ou d’un autre pays ne vous aidera pas, car la loi exige des documents adaptés à votre activité.
Ce guide explique ce que les deux documents doivent contenir en droit émirien, les erreurs que le MoET relève le plus souvent, et comment obtenir notre trame gratuite pour les rédiger.
Les règles viennent du Federal Decree-Law No. 10 of 2025 (FDL 10/2025), de son règlement d’application, la Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (CR 134/2025), et des lignes directrices du ministère de l’Économie et du Tourisme pour les courtiers, Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (2026). La vue d’ensemble se trouve dans notre guide LBC-FT pour les agents immobiliers.
Pourquoi faut-il les deux, et dans quel ordre ?
- L’évaluation des risques d’abord. C’est votre propre analyse des endroits où se situent, dans votre activité, les risques de blanchiment de capitaux, de financement du terrorisme et de financement de la prolifération : quels clients, pays, types de biens, modes de paiement et canaux.
- La politique ensuite. Elle décrit ce que vous faites face à ces risques : les contrôles, les procédures et les personnes qui en sont responsables.
La loi relie les deux. Vous devez identifier, évaluer et documenter vos risques (CR 134/2025, art. 5(1)), puis adopter des politiques approuvées par la direction générale pour les gérer (art. 5(2)). Une politique qui ne découle pas de votre évaluation des risques ne passera pas un contrôle.
L’évaluation des risques (EWRA)
Selon la CR 134/2025, art. 5(1), vous devez :
- prendre en compte tous les facteurs de risque pertinents : clients, pays et zones géographiques, produits et services, transactions et canaux de distribution ;
- le faire en proportion de la nature et de la taille de votre activité ;
- tenir compte des résultats de l’évaluation nationale des risques ;
- documenter la démarche et ses résultats, les conserver, les mettre à jour en continu et les fournir au MoET sur demande.
Vous devez aussi évaluer les risques avant de lancer un nouveau produit, une nouvelle pratique ou une nouvelle technologie, par exemple accepter la crypto ou faire entrer des clients en relation à distance (art. 24).
Les lignes directrices du MoET pour les courtiers désignent ces domaines de risque :
- Clients : particuliers ou sociétés, acheteurs étrangers, PEP, acheteurs qui passent par des intermédiaires, des prête-noms ou des montages juridiques.
- Pays : d’où viennent les acheteurs et leur argent, et les liens avec des juridictions à haut risque.
- Biens et transactions : sur plan ou livrés, tranches de prix, valeurs anormalement élevées, reventes rapides et opérations d’achat-revente.
- Modes de paiement : virement bancaire, prêt immobilier, espèces, crypto, paiements de tiers.
- Canaux : en présentiel, entrée en relation à distance, recommandations.
- Le contexte national : l’évaluation nationale des risques juge élevé le risque inhérent du secteur immobilier. Elle met en avant les transactions de grande valeur, les achats transfrontaliers et les structures de propriété complexes, et cite les intermédiaires et les paiements de tiers parmi les typologies récurrentes.
- Profil de l’activité, chiffres à l’appui : transactions par an, part des espèces, de la crypto et des acheteurs étrangers.
- Méthode : comment vous notez la probabilité et l’impact.
- Risque inhérent pour chaque facteur.
- Contrôles en place.
- Risque résiduel et note globale.
- Plan d’action.
- Journal des mises à jour.
- Approbation de la direction générale.
La politique LBC-FT
Selon la CR 134/2025, art. 21, vos politiques, contrôles et procédures doivent être approuvés par la direction générale, proportionnés à vos risques ainsi qu’à la nature et à la taille de l’activité, et revus et mis à jour en continu. Ils doivent comprendre au minimum :
- la vigilance à l’égard de la clientèle, y compris la gestion du risque lorsqu’une relation commence avant la fin de la vérification ;
- les procédures de déclaration des transactions suspectes ;
- la gestion de la conformité, dont un responsable de la conformité au niveau de la direction ;
- la sélection du personnel selon des critères élevés d’aptitude et d’honorabilité ;
- une formation régulière de la fonction conformité et des autres collaborateurs ;
- une fonction d’audit indépendant qui teste les politiques.
La politique d’un courtier couvre normalement aussi :
- gouvernance et rôles ;
- inscription sur goAML et auprès de l’EOCN ;
- évaluation des risques et appétence au risque ;
- notation du risque client ;
- KYC des particuliers et des sociétés, et bénéficiaires effectifs ;
- origine des fonds et origine du patrimoine ;
- filtrage des sanctions et des PEP ;
- vigilance simplifiée et vigilance renforcée ;
- pays à haut risque ;
- recours à des tiers ;
- suivi continu ;
- conduite à tenir lorsque les vérifications ne peuvent pas être menées à terme ;
- sanctions financières ciblées ;
- signaux d’alerte et remontée interne ;
- déclarations STR, SAR, REAR et HRC ;
- divulgation (tipping off) ;
- conservation des dossiers pendant cinq ans ;
- formation, rapports à la direction générale, audit indépendant et révision de la politique.
Les vérifications elles-mêmes sont détaillées dans notre guide du KYC pour les courtiers et dans notre guide des déclarations goAML.
Les erreurs que relève le MoET
D’après les lignes directrices 2026 du MoET et la liste des infractions de la Cabinet Resolution No. 71 of 2024 :
- Pas d’approbation de la direction générale. Une politique sans cette approbation tombe sous la première ligne de la liste de la CR 71/2024.
- Des documents génériques. Les lignes directrices du MoET demandent aux courtiers d’aller au-delà d’une conformité générique et d’adapter leurs contrôles à l’immobilier. Un modèle écrit pour une banque ou pour le Royaume-Uni, qui ne mentionne ni la REAR, ni goAML, ni l’EOCN, n’y répond pas.
- Une politique qui ne correspond pas à l’évaluation des risques, ou aucune évaluation des risques.
- Pas de mise à jour depuis la loi de 2025. Le FDL 10/2025 et la CR 134/2025 ont remplacé le cadre de 2018, et une politique qui cite encore le Decree-Law No. 20 of 2018 est dépassée.
- Sur le papier seulement. Les lignes directrices du MoET relèvent des évaluations des risques non documentées, des cas à haut risque qui ne remontent pas et des contrôles appliqués de façon incohérente.
| N° | Infraction (CR 71/2024) | Minimum, AED | Maximum, AED |
|---|---|---|---|
| 1 | Pas de politiques ni de contrôles approuvés par la direction générale | 100 000 | 200 000 |
| 2 | Politiques inadaptées aux risques, à la nature ou à la taille de l’activité, ou non tenues à jour | 50 000 | 100 000 |
| 4 | L’un des éléments obligatoires manque dans les politiques | 50 000 | 200 000 |
| 5 | Risques non identifiés, évalués, documentés et mis à jour | 50 000 | 500 000 |
| 6 | Facteurs de risque pertinents non pris en compte | 50 000 | 500 000 |
| 7 | Pas de mesures pour atténuer les risques identifiés | 50 000 | 1 000 000 |
| 8 | Nouveaux services ou nouvelles pratiques lancés sans évaluation des risques | 50 000 | 500 000 |
Les amendes s’appliquent par infraction. Manquer aux obligations de l’art. 19(1) du FDL 10/2025, qui comprennent l’évaluation des risques et la politique, est aussi une infraction pénale punie d’emprisonnement et/ou d’une amende d’au moins AED 10 000 (art. 35(3)). Le détail figure dans notre guide des amendes LBC-FT aux EAU.
Trame gratuite
Notre trame liste chaque section de la politique LBC-FT et de l’évaluation des risques d’un courtier, ce que chacune doit contenir et l’article de loi auquel elle répond. Vous ou votre responsable de la conformité rédigez ensuite le texte adapté à votre activité.
Demander la trame sur WhatsApp → Nous l’envoyons au numéro depuis lequel vous nous écrivez.
Ou obtenez le dossier complet
Notre abonnement LBC-FT pour courtiers comprend le dossier documentaire LBC-FT complet :
- le manuel de politique et procédures, avec une page de validation par la direction générale ;
- le modèle d’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise ;
- la lettre de désignation du responsable de la conformité ;
- les formulaires KYC d’entrée en relation pour les particuliers et les sociétés.
Votre responsable de la conformité vérifie et adopte les documents.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique.
Ce que cela signifie pour vous
Deux documents portent le programme LBC-FT d’un courtier :
L’évaluation des risques d’abord
Documentez vos risques par client, pays, bien, mode de paiement et canal, en vous appuyant sur l’évaluation nationale des risques, et mettez-la à jour quand l’activité évolue.
La politique ensuite
Rédigez les contrôles qui répondent à ces risques, couvrez les six éléments de l’art. 21 et faites signer la politique par la direction générale.
Faites vivre les deux documents
Mettez-les à jour pour la loi de 2025 et pour tout nouveau service, et veillez à ce que le personnel les applique vraiment. Chaque lacune est sanctionnée par infraction.
Questions fréquentes
Une politique LBC-FT est-elle obligatoire pour les courtiers immobiliers aux EAU ?
Oui. Tout courtier qui traite des ventes et des achats doit disposer de politiques, contrôles et procédures LBC-FT approuvés par la direction générale (FDL 10/2025, art. 19(1)(d) ; CR 134/2025, art. 21).
Que doit contenir une politique LBC-FT ?
Au minimum : la vigilance à l’égard de la clientèle, la déclaration des transactions suspectes, un responsable de la conformité au niveau de la direction, la sélection du personnel, la formation et une fonction d’audit indépendant (CR 134/2025, art. 21).
Qu’est-ce qu’une EWRA ?
Une évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise : votre analyse documentée des risques de blanchiment de capitaux, de financement du terrorisme et de financement de la prolifération selon vos clients, pays, produits, transactions et canaux de distribution (CR 134/2025, art. 5).
À quelle fréquence faut-il mettre à jour l’évaluation des risques ?
La loi dit « en continu ». En pratique, revoyez-la au moins une fois par an et à chaque changement important, comme un nouveau mode de paiement, un nouveau marché ou un nouveau service. Un nouveau produit ou une nouvelle technologie exige une évaluation des risques avant son lancement (CR 134/2025, art. 24).
Puis-je utiliser un modèle gratuit de politique LBC-FT trouvé sur Internet ?
Comme point de départ, oui. La politique finale doit correspondre aux risques, à la nature et à la taille de votre activité (CR 134/2025, art. 21). Une politique qui n’y correspond pas est une infraction punie d’une amende de AED 50 000 à AED 100 000 selon la Cabinet Resolution 71/2024.
Qui approuve la politique LBC-FT ?
La direction générale : le propriétaire, le directeur général ou le conseil d’administration. Conservez l’approbation signée avec la politique.
Quelle est l’amende en l’absence de politique LBC-FT ?
De AED 100 000 à AED 200 000 pour l’absence de politiques et de contrôles approuvés par la direction générale, selon la Cabinet Resolution 71/2024.
