Déclarations goAML pour les courtiers immobiliers : REAR, STR, SAR, HRC, CNMR et PNMR
Un courtier immobilier des EAU dépose cinq types de déclarations sur goAML : une REAR pour les transactions en espèces et en crypto, une STR ou une SAR quand quelque chose paraît suspect, une HRC ou une HRCA pour les pays à haut risque, une CNMR ou une PNMR en cas de correspondance avec une liste de sanctions, et les réponses aux demandes de la FIU. Chacune a son propre déclencheur et son propre délai, et seule la REAR se dépose que la transaction paraisse anormale ou non.
Ce guide explique quand chaque déclaration s’applique, dans quel délai, qui la dépose et ce qui se passe si vous ne la déposez pas. Si votre agence n’est pas encore inscrite sur goAML, commencez par l’inscription goAML aux EAU.
Les déclarations en un coup d’œil
| Déclaration | Quand la déposer | Délai | Destinataire |
|---|---|---|---|
| REAR (Real Estate Activity Report) | Vente ou achat en pleine propriété (freehold) avec AED 55 000 ou plus en espèces physiques, ou avec un paiement en actifs virtuels, quel qu’il soit | Aucun nombre de jours n’est publié. Déposez-la dans le cadre de la conclusion de la transaction | FIU |
| STR (Suspicious Transaction Report) | Vous soupçonnez qu’une transaction ou des fonds sont liés à une infraction, quel que soit le montant | Sans délai | FIU |
| SAR (Suspicious Activity Report) | Une activité suspecte, ou une tentative de transaction qui n’a pas abouti | Sans délai | FIU |
| HRC / HRCA (High Risk Country) | Une transaction (HRC) ou une activité (HRCA) liée à un pays figurant sur la liste des pays à haut risque des EAU | Avant la transaction. Vous pouvez poursuivre après 3 jours ouvrés si la FIU ne s’y est pas opposée | FIU |
| CNMR (Confirmed Name Match Report, anciennement FFR) | Une correspondance confirmée avec les listes de sanctions des EAU ou de l’ONU | Gel dans les 24 heures, déclaration dans les 5 jours ouvrés | EOCN et MoET |
| PNMR (Partial Name Match Report) | Une correspondance possible que vous ne pouvez ni confirmer ni écarter | Suspension sans délai, déclaration dans les 5 jours ouvrés | EOCN et MoET |
| AIF / RFI | La FIU vous demande des informations | À la date indiquée dans la demande | FIU |
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Information générale, pas un conseil juridique. L’outil ne remplace pas la décision de votre responsable de la conformité.
REAR : la déclaration de seuil que dépose tout courtier
La Real Estate Activity Report (REAR) est la déclaration que les courtiers déposent le plus souvent. La MoET Circular No. 5 of 2022 l’exige pour l’achat ou la vente d’un bien en pleine propriété (freehold) lorsque :
- le client paie AED 55 000 ou plus en espèces physiques, en un ou plusieurs paiements, pour tout ou partie du prix ;
- une partie du prix est payée en actifs virtuels (crypto) ; ou
- les fonds ont été convertis à partir d’actifs virtuels pour tout ou partie du prix. Les lignes directrices 2026 du MoET pour les courtiers parlent de fonds convertis « à partir ou vers » un actif virtuel.
Une REAR n’est pas une déclaration de soupçon. Vous la déposez même lorsque les vérifications du client sont complètes et que rien ne paraît anormal. Les lignes directrices du MoET précisent que cette obligation « ne dépend pas du risque ».
Questions fréquentes :
- Un virement bancaire international d’un particulier ? Il ne déclenche pas de REAR à lui seul (FAQ de la FIU sur les déclarations).
- Une location ? Les courtiers relèvent de la loi LBC-FT pour les achats et les ventes de biens immobiliers (CR 134/2025, art. 3(2)), et la REAR ne couvre que les achats et les ventes en pleine propriété.
- Une transaction en espèces ou en crypto qui est aussi suspecte ? Déposez les deux : une REAR et une STR ou une SAR. L’une ne remplace pas l’autre.
- La FIU répond-elle ? Non. Vous n’attendez pas de réponse pour poursuivre (FAQ de la FIU sur les déclarations). Conservez la confirmation goAML dans le dossier de la transaction.
- Quel délai ? Ni la circulaire ni le guide de la FIU ne fixent de nombre de jours. Les lignes directrices du MoET évoquent des « paramètres et délais prédéfinis » et demandent d’intégrer la REAR à l’acceptation des paiements et à la conclusion de la transaction. Déposez-la donc dès que le mode de paiement et le montant sont connus.
Ce qu’il faut conserver avec la REAR (Circular 5/2022) : la copie de l’Emirates ID ou du passeport du client, les reçus, les factures, les contrats et le contrat de vente (SPA). Pour une société, ajoutez sa licence commerciale, ses statuts, son registre des bénéficiaires effectifs et les pièces d’identité de tous les bénéficiaires effectifs et associés.
STR et SAR : déclarer un soupçon
Si vous soupçonnez, ou avez des motifs raisonnables de soupçonner, qu’une transaction ou des fonds proviennent d’une infraction ou y sont liés, vous devez en informer la FIU sans délai, quel que soit le montant (Federal Decree-Law No. 10 of 2025, art. 18 ; CR 134/2025, art. 18). Vous devez aussi répondre rapidement aux demandes de suivi de la FIU.
STR ou SAR ?
- Une STR porte sur une transaction, comme une offre acceptée ou un acompte versé.
- Une SAR porte sur un comportement suspect ou sur une tentative de transaction qui n’a jamais eu lieu, par exemple un acheteur qui se retire quand vous l’interrogez sur l’origine des fonds.
La FAQ de la FIU formule la différence en termes de données : une STR exige les coordonnées bancaires du suspect, une SAR non. Pour une même transaction, vous déposez l’une ou l’autre, pas les deux.
Vous n’avez pas besoin de preuve. Un soupçon raisonnable suffit. Déclencheurs typiques cités par les lignes directrices 2026 du MoET :
- le client ne peut pas ou ne veut pas expliquer d’où vient l’argent ;
- des paiements de tiers sans lien clair avec l’acheteur ;
- des paiements fractionnés en petits montants à intervalles rapprochés ;
- un prix très supérieur ou très inférieur au marché, sans explication ;
- le même bien vendu plusieurs fois en peu de temps ;
- une pression pour conclure inhabituellement vite ;
- un acheteur ou un vendeur qui semble agir pour quelqu’un d’autre.
Un signal d’alerte isolé appelle d’abord des questions supplémentaires. Si les réponses ne lèvent pas le doute, l’affaire remonte au responsable de la conformité.
Qui décide ? Votre responsable de la conformité (Compliance Officer) examine les informations, décide d’informer la FIU ou de classer l’affaire, et consigne ses motifs en toute confidentialité (CR 134/2025, art. 22(2)). Les collaborateurs lui font remonter les cas et ne décident pas seuls.
Impossible de terminer les vérifications du client ? Dans ce cas, vous ne devez pas poursuivre la transaction et vous devez envisager une STR (CR 134/2025, art. 14).
Divulgation (tipping off) : ce que vous ne pouvez pas dire au client
Vous ne devez pas dire au client, ni à personne d’autre, que vous avez déposé ou allez déposer une déclaration, ou qu’une enquête est en cours (CR 134/2025, art. 19). C’est une infraction pénale, punie d’emprisonnement et/ou d’une amende d’au moins AED 50 000 (FDL 10/2025, art. 29(1)). Ne dites donc pas à un acheteur hésitant « nous devons signaler cela à la FIU ». Employez une formule neutre, comme « nous avons besoin de ces documents pour avancer », et faites remonter le cas en interne.
HRC et HRCA : les pays à haut risque
Si une transaction ou une activité est liée à un pays que le Comité national classe à haut risque, vous déposez :
- une HRC pour une transaction ;
- une HRCA pour une activité sans transaction.
Contrairement aux autres déclarations, celle-ci se dépose avant la transaction. Vous ne pouvez poursuivre qu’après trois jours ouvrés, et seulement si la FIU ne s’y est pas opposée (FAQ de la FIU sur les déclarations). La liste évolue et le MoET publie les mises à jour par circulaire (la plus récente est la Circular No. 1 of 2026) : vérifiez la liste en vigueur pour chaque transaction. Les clients de ces pays relèvent aussi de la vigilance renforcée (CR 134/2025, art. 23).
CNMR et PNMR : correspondances avec les listes de sanctions
Vous filtrez chaque client sur la liste locale des terroristes des EAU et sur la liste récapitulative du Conseil de sécurité des Nations unies. Ces deux déclarations passent par goAML et vont à l’Executive Office for Control and Non-Proliferation (EOCN) et au MoET, pas à la FIU.
- Correspondance confirmée. Gelez les fonds et les actifs sans délai, et en tout état de cause dans les 24 heures, sans prévenir le client. Déposez une CNMR dans les cinq jours ouvrés suivant le gel. Pour un client potentiel, refusez la transaction et déposez la déclaration dans les cinq jours ouvrés suivant le refus.
- Correspondance partielle que vous ne pouvez ni confirmer ni écarter. Suspendez la transaction sans délai et déposez une PNMR dans les cinq jours ouvrés. Laissez tout en suspens jusqu’à la réponse de l’EOCN via goAML.
La CNMR s’appelait Funds Freeze Report (FFR) jusqu’à la mise à jour de juillet 2025 de l’EOCN, et d’anciens guides emploient encore ce nom. Les correspondances avec des listes étrangères, comme celles de l’OFAC ou de l’UE, ne donnent lieu ni à une CNMR ni à une PNMR. La procédure complète, avec les délais de l’EOCN, figure dans notre guide du filtrage des sanctions.
Répondre à la FIU : AIF et RFI
La FIU vous écrit parfois via le Message Board de goAML :
- un AIF (Additional Information File) demande des précisions sur une déclaration que vous avez déposée ;
- une RFI (Request for Information) peut arriver même si vous n’avez rien déposé.
Répondez via goAML avant la date indiquée dans la demande. Ne pas fournir les informations que demande la FIU constitue une infraction distincte, à la ligne 22 de la liste de la CR 71/2024.
Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas ?
| Manquement | Sanction | Source |
|---|---|---|
| Ne pas déclarer un soupçon, intentionnellement ou par négligence grave | Emprisonnement et/ou amende de AED 100 000 à AED 1 000 000 | FDL 10/2025, art. 28 |
| STR non déposée rapidement, ou informations demandées par la FIU non fournies | Amende administrative de AED 100 000 à AED 500 000 | CR 71/2024, ligne 22 |
| Pas d’indicateurs pour repérer les transactions suspectes | AED 50 000 à AED 500 000 | CR 71/2024, ligne 21 |
| Divulgation (tipping off) au client | Amende administrative de AED 100 000 à AED 500 000 ; sur le plan pénal, emprisonnement et/ou au moins AED 50 000 | CR 71/2024, ligne 28 ; FDL 10/2025, art. 29(1) |
| Ne pas déclarer rapidement à l’EOCN une correspondance avec une liste de sanctions | AED 100 000 à AED 1 000 000 | CR 71/2024, ligne 38 |
| Toute infraction à la loi LBC-FT | Fourchette fixée par la loi : AED 10 000 à AED 5 000 000 par infraction | FDL 10/2025, art. 17 |
La liste de la CR 71/2024 a été adoptée sous la loi de 2018 et reste en vigueur sous le Federal Decree-Law No. 10 of 2025 jusqu’à ce qu’une nouvelle liste la remplace (art. 41(3)). Aucune de ses lignes ne nomme la REAR, mais les lignes directrices du MoET avertissent qu’un courtier qui omet des REAR s’expose à des mesures réglementaires. Le détail figure dans notre guide des amendes LBC-FT aux EAU.
Conservez les dossiers
Conservez chaque déclaration, les documents sur lesquels elle repose et le raisonnement de votre responsable de la conformité, y compris chaque décision de ne pas déclarer, pendant au moins cinq ans (CR 134/2025, art. 25). C’est ce que le MoET demande lors d’un contrôle.
Ce que nous pouvons faire pour vous
Notre abonnement LBC-FT pour courtiers prépare les déclarations et laisse la décision et l’envoi à votre responsable de la conformité :
- jusqu’à 10 déclarations à la FIU par an préparées dans goAML : REAR, STR ou SAR, HRC ou HRCA, CNMR ou PNMR ;
- chaque déclaration prête dans les deux jours ouvrés suivant la réception des informations complètes sur la transaction ;
- toute correspondance avec une liste de sanctions signalée le jour ouvré même, avec la CNMR ou la PNMR prête en un jour ouvré ;
- la vérification des transactions avant la signature, pour que vous sachiez quelle déclaration chaque transaction exige.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique.
Ce que cela signifie pour vous
Les déclarations sur goAML reposent sur trois réflexes :
Une REAR pour chaque transaction en espèces ou en crypto
AED 55 000 ou plus en espèces physiques, ou des actifs virtuels, quel qu’en soit le montant, dans une vente ou un achat en pleine propriété : il faut une REAR, même quand la transaction est saine.
Déclarer un soupçon sans délai
Faites remonter les signaux d’alerte au responsable de la conformité, qui décide d’une STR ou d’une SAR et consigne ses motifs. Ne prévenez jamais le client.
Vérifier les pays et les listes avant la transaction
Une HRC se dépose avant une transaction liée à un pays à haut risque, avec trois jours ouvrés d’attente. En cas de correspondance avec une liste de sanctions, gelez ou suspendez d’abord, puis déposez une CNMR ou une PNMR dans les cinq jours ouvrés.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une STR aux EAU ?
Une Suspicious Transaction Report, ou déclaration de transaction suspecte. Un courtier la dépose sur goAML lorsqu’il soupçonne, ou a des motifs raisonnables de soupçonner, qu’une transaction ou des fonds sont liés à une infraction, quel que soit le montant. Elle doit être déposée sans délai (FDL 10/2025, art. 18).
Quelle est la différence entre une STR et une SAR ?
Une STR porte sur une transaction. Une SAR porte sur un comportement suspect ou sur une tentative de transaction qui n’a pas abouti, par exemple un acheteur qui se retire quand on l’interroge sur l’origine des fonds. La FIU ajoute qu’une STR exige les coordonnées bancaires du suspect, ce qui n’est pas le cas d’une SAR.
Qu’est-ce qu’une REAR ?
Une Real Estate Activity Report. Les courtiers la déposent pour les ventes et les achats en pleine propriété payés avec AED 55 000 ou plus en espèces physiques, ou payés en tout ou partie en actifs virtuels (MoET Circular 5/2022). C’est une déclaration de seuil, déposée même lorsque rien n’est suspect.
Y a-t-il un délai pour déposer une REAR ?
Ni la MoET Circular 5/2022 ni le guide de la FIU ne fixent de nombre de jours. Les lignes directrices du MoET demandent aux courtiers d’intégrer la REAR à la conclusion de la transaction : déposez-la dès que le mode de paiement et le montant sont connus.
Faut-il une REAR pour un virement bancaire international ?
Non. Selon la FAQ de la FIU sur les déclarations, un virement bancaire international d’un particulier n’exige pas de REAR à lui seul.
Peut-on déposer une REAR et une STR pour la même transaction ?
Oui, et vous devez le faire lorsque les deux s’appliquent. La REAR couvre le seuil des espèces ou de la crypto, la STR ou la SAR couvre le soupçon. L’une ne remplace pas l’autre.
Puis-je dire à mon client que j’ai fait une déclaration ?
Non. Le dire au client, directement ou indirectement, constitue une divulgation (tipping off). C’est une infraction pénale punie d’emprisonnement et/ou d’une amende d’au moins AED 50 000 (FDL 10/2025, art. 29).
Qui envoie les déclarations dans goAML ?
Votre responsable de la conformité, qui décide de déclarer ou non et envoie la déclaration avec son propre accès goAML. Un prestataire peut préparer la déclaration, mais c’est le responsable de la conformité qui la vérifie et la dépose.
Combien de temps faut-il conserver les dossiers de déclaration ?
Au moins cinq ans, avec les documents sur lesquels repose chaque déclaration et les motifs du responsable de la conformité, y compris les décisions de ne pas déclarer (CR 134/2025, art. 25).
