KYC pour les courtiers immobiliers aux EAU : CDD, EDD et origine des fonds

Ce guide explique quand les vérifications commencent, ce qu’il faut collecter auprès des particuliers et des sociétés, comment identifier le bénéficiaire effectif, comment vérifier l’origine des fonds, quand la vigilance standard devient une vigilance renforcée (EDD) et quand vous pouvez vous appuyer sur le KYC d’un tiers.

Les règles viennent de la Cabinet Resolution No. 134 of 2025 (CR 134/2025), le règlement d’application de la loi LBC-FT des EAU, et des lignes directrices du ministère de l’Économie et du Tourisme pour les courtiers, Supplemental Guidance for Real Estate Agents & Brokers (2026). La vue d’ensemble se trouve dans notre guide LBC-FT pour les agents immobiliers.

Quand un courtier doit faire le KYC

Vous devez vérifier l’identité du client et du bénéficiaire effectif avant ou pendant l’établissement de la relation d’affaires, ou avant d’effectuer une transaction pour un client avec lequel vous n’avez pas de relation (CR 134/2025, art. 6(1)). Selon les lignes directrices du MoET, pour un courtier, la relation commence dès que l’un de ces faits se produit :

• vous acceptez d’agir pour un client dans une transaction immobilière, même une seule ;
• vous recevez l’instruction d’effectuer une transaction ;
• vous signez un contrat de courtage, un mandat de mise en vente, une procuration ou un document similaire ;
• vous percevez des honoraires ou une commission.

En pratique, recueillez les informations KYC dès que vous recevez l’instruction, et non au transfert de propriété.

Vous devez aussi refaire ou mettre à jour les vérifications lorsque vous soupçonnez une infraction, ou lorsque vous doutez des données d’identification déjà obtenues (CR 134/2025, art. 7(1)).

Pas de montant minimum pour les courtiers. Certains guides affirment que les vérifications commencent à AED 55 000. Dans la CR 134/2025, ce seuil vise les transactions occasionnelles des institutions financières (art. 7(2)). Un courtier vérifie chaque client de vente ou d’achat.

Qui faut-il vérifier ?

Votre client : l’acheteur, le vendeur ou les deux, selon la partie que vous représentez. Les lignes directrices du MoET demandent aussi de vérifier les bénéficiaires effectifs et les contreparties liées, et de filtrer toutes les personnes impliquées sur les listes de sanctions. Si quelqu’un agit pour le compte du client, vérifiez qu’il y est autorisé et identifiez-le lui aussi (CR 134/2025, art. 9(2)).

Ce qu’il faut collecter

Particuliers (CR 134/2025, art. 9(1)(a)) :

• nom complet tel qu’il figure sur la pièce d’identité ou le passeport ;
• nationalité ;
• adresse ;
• date et lieu de naissance ;
• nom et adresse de l’employeur, le cas échéant ;
• une copie certifiée conforme d’une Emirates ID ou d’un passeport en cours de validité.

Sociétés et autres personnes morales (art. 9(1)(b)) :

• dénomination, forme juridique et acte constitutif (memorandum of association) ;
• numéro d’enregistrement fiscal, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• siège social ou principal établissement et, pour une société étrangère, le nom et l’adresse de son représentant légal aux EAU, si elle en a un ;
• statuts (articles of association) ou document équivalent ;
• noms des membres de la direction générale.

Pour chaque client, consignez aussi l’objet et la nature envisagée de la relation : achat pour y habiter, pour louer ou pour revendre. Pour une société, comprenez la nature de son activité et sa structure de propriété et de contrôle (art. 9(3) et (4)).

Vérifiez tout cela « au moyen de documents, données ou informations originaux provenant d’une source fiable et indépendante » (art. 9(1)). Une photo de passeport envoyée sur WhatsApp ne constitue pas à elle seule une vérification. Comparez-la avec l’original ou avec une source fiable.

Le bénéficiaire effectif : qui achète vraiment

Lorsque le client est une société, vous devez identifier la personne physique qui se trouve derrière elle (CR 134/2025, art. 10(1)) :

1. toute personne qui détient, seule ou avec d’autres, 25 % ou plus de la société ;
2. en cas de doute, ou si personne n’atteint 25 %, celle qui la contrôle par d’autres moyens, directement ou indirectement ;
3. si personne ne peut encore être identifié, la ou les personnes qui occupent un poste de direction générale.

Pour un trust, identifiez le trustee, le constituant, le protecteur et les bénéficiaires, ainsi que toute autre personne qui exerce un contrôle ultime (art. 10(2)).

Les lignes directrices du MoET mettent en garde contre les intermédiaires : membres de la famille, associés ou représentants légaux placés entre vous et l’acheteur réel. Leur présence peut être légitime, mais elle peut aussi servir à tenir le bénéficiaire effectif à l’écart. Cherchez donc à comprendre pourquoi ils interviennent.

Origine des fonds et origine du patrimoine

• L’origine des fonds, c’est la provenance de l’argent de cette transaction.
• L’origine du patrimoine, c’est la façon dont le client a constitué l’ensemble de sa fortune.

Les lignes directrices du MoET demandent aux courtiers de vérifier l’origine des fonds de la transaction et de s’assurer que l’explication est crédible et étayée par des documents. Justificatifs acceptables :

• relevés bancaires ;
• contrats de prêt immobilier ou de financement ;
• preuves d’épargne ou de revenus ;
• documents relatifs à la vente d’un bien précédent ;
• pour les chefs d’entreprise, les états financiers de la société.

L’origine du patrimoine peut être exigée pour les clients et les transactions à risque plus élevé : PEP étrangères, clients de juridictions à haut risque, montages juridiques complexes. Lorsque le prix, la structure de propriété ou le montant ne correspondent pas à ce que vous savez du client, posez davantage de questions et passez à la vigilance renforcée.

Filtrage : sanctions et PEP

Avant la transaction, filtrez le client, les bénéficiaires effectifs et les autres parties concernées.

• Sanctions. Au minimum, vérifiez la liste récapitulative du Conseil de sécurité des Nations unies et la liste locale des terroristes des EAU. La MoET Circular No. 3 of 2025 précise que chaque client est filtré, quels que soient le montant et le mode de paiement, et la Cabinet Decision No. 74 of 2020 impose de filtrer à nouveau à chaque modification des listes (art. 21(2)). La procédure complète figure dans notre guide du filtrage des sanctions.
• PEP (personnes politiquement exposées). Vous devez disposer d’un système pour savoir si le client ou le bénéficiaire effectif est une PEP (CR 134/2025, art. 16). Pour une PEP étrangère, et pour une PEP nationale lorsque la relation présente un risque élevé, il faut en plus l’approbation de la direction générale, des mesures raisonnables pour établir l’origine des fonds et l’origine du patrimoine, et un suivi renforcé.
• Informations négatives dans les médias. Les lignes directrices du MoET demandent des recherches en sources ouvertes pour repérer les informations négatives, les liens avec la criminalité et les liens avec des PEP.

CDD, EDD ou SDD : jusqu’où aller

Évaluez le risque de chaque client et adaptez l’étendue des vérifications à ce risque (CR 134/2025, art. 5) :

La vigilance renforcée peut comprendre (art. 5(2)(c)) :

• davantage d’informations sur le client, sa profession et le bénéficiaire effectif, y compris dans les bases de données publiques et les sources ouvertes ;
• davantage d’informations sur l’objet de la transaction ;
• des mises à jour plus fréquentes des informations sur le client ;
• l’établissement de l’origine des fonds et de l’origine du patrimoine ;
• un suivi plus étroit de la relation ;
• un premier paiement effectué depuis un compte au nom du client, dans une banque qui applique des normes de vigilance équivalentes ;
• l’approbation de la direction générale pour engager ou poursuivre la relation.

Pour les clients des pays que le Comité national classe à haut risque, une vigilance renforcée proportionnée au risque est obligatoire, ainsi que toute contre-mesure exigée par le MoET (art. 23).

Consignez par écrit pourquoi vous avez choisi la SDD, la CDD ou l’EDD : les lignes directrices du MoET exigent une justification clairement documentée.

Le KYC du promoteur ou de la banque ne vous couvre pas

Les courtiers pensent souvent que les vérifications du promoteur ou de la banque sur le même acheteur suffisent. L’obligation est la vôtre, et vous ne pouvez vous appuyer sur les vérifications d’un tiers que si (CR 134/2025, art. 20(1)) :

• ce tiers est réglementé et contrôlé et applique les mêmes règles de vigilance et de conservation des dossiers ;
• vous obtenez immédiatement les données d’identification qu’il a recueillies et pouvez obtenir sans délai, sur demande, la copie des documents ;
• vous tenez compte du risque des pays concernés.

Même dans ce cas, vous restez responsable de l’exactitude des vérifications. Le KYC d’un promoteur que vous n’avez jamais vu ne compte pas. Le recours à un tiers se distingue aussi de l’externalisation : un prestataire qui travaille selon vos propres politiques et procédures, sous votre supervision, ne relève pas du tout du recours à un tiers (art. 20(3)).

Si le client refuse de fournir son KYC

Vous ne devez pas engager ni poursuivre la relation, ni effectuer la transaction, et vous devez envisager une déclaration de soupçon (CR 134/2025, art. 14(1)). Si vous soupçonnez une infraction et que des questions supplémentaires alerteraient le client, vous pouvez interrompre les vérifications et déposer une STR qui en explique la raison (art. 14(2)). Voir notre guide des déclarations goAML pour les courtiers.

Continuez à vérifier et conservez le dossier

Tout au long de la transaction, continuez à vérifier que les paiements, les parties et le calendrier correspondent toujours à ce que vous savez du client (CR 134/2025, art. 8). Soyez particulièrement attentif à :

• un nouveau payeur tiers ;
• un changement de mode de paiement ;
• une revente rapide ;
• un nouveau nom sur le contrat.

Conservez chaque document KYC, chaque résultat de filtrage et chaque décision sur le risque pendant au moins cinq ans après la transaction ou la fin de la relation, classés de façon à pouvoir reconstituer chaque transaction (art. 25). Les lignes directrices du MoET citent les dossiers dispersés et les canaux informels, comme les messageries, parmi les lacunes les plus fréquentes du secteur.

Les amendes pour manquements au KYC

Ces lignes de la liste de la Cabinet Resolution No. 71 of 2024 concernent le KYC (montants par infraction, en AED) :

Chaque infraction est sanctionnée séparément. Le détail figure dans notre guide des amendes LBC-FT aux EAU.

Ce que nous pouvons faire pour vous

Notre abonnement LBC-FT pour courtiers laisse les décisions à votre responsable de la conformité et prend en charge la préparation :

• le filtrage de 100 clients au maximum sur les listes de sanctions et de PEP, avec une notation du risque ;
• les formulaires KYC d’entrée en relation pour les particuliers et les sociétés, inclus dans le dossier documentaire LBC-FT ;
• la vérification des transactions avant la signature et le suivi continu des dossiers clients ;
• jusqu’à 10 déclarations à la FIU par an préparées dans goAML, prêtes à être vérifiées et envoyées par votre responsable de la conformité.

Voir le contenu et le prix →

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique.

Ce que cela signifie pour vous

Pour un courtier, le KYC se résume à trois points :